쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-시장실패

'시장의 실패'란 효율적인 자원 배분이 시장 가격 기구를 통해 달성되지 못하는 상황을 의미합니다. 즉, 시장이 가장 효율적인 상태인 '파레토 최적'을 달성하지 못하고 비효율적인 결과가 초래되는 것입니다. 부동산 시장은 여러 특성으로 인해 시장 실패가 발생하기 쉽습니다. 주요 원인과 그에 따른 부동산 시장의 실패 예시를 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 외부효과 (Externality)

외부효과란 어떤 경제주체의 행위가 시장 교환 과정에 참여하지 않는 다른 경제주체에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 발생시키면서도, 이에 대한 대가가 지불되거나 보상이 이루어지지 않는 상황을 말합니다. 부동산은 부동성(움직이지 않는 특성)과 인접성으로 인해 외부효과가 빈번하게 발생합니다.

• 정(정의)의 외부효과 (External Economy): 어떤 행위가 제3자에게 이익을 가져다주지만 그에 대한 대가가 지불되지 않는 경우입니다.
  • 예시:
    • 어떤 지역에 대규모 공원이 조성되거나 명문 학교가 이전해 오면서 주변 주택의 가치가 상승하는 경우. 주택 소유자는 가치 상승이라는 이익을 얻지만, 공원 조성이나 학교 이전에 대해 별도의 비용을 지불하지 않습니다. 이는 사회적으로 바람직한 수준보다 공원이나 학교가 과소 생산될 수 있는 요인이 됩니다.
    • 개인이 자신의 주택을 아름답게 리모델링하여 주변 환경을 개선함으로써 인접 주택의 가치도 함께 상승하는 경우. 리모델링 비용은 본인이 부담하지만, 주변 주택 소유자는 이익을 공유하게 됩니다.
• 부(부의)의 외부효과 (External Diseconomy): 어떤 행위가 제3자에게 손해를 가져다주지만 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 경우입니다.
  • 예시:
    • 주거지역 인근에 유해 물질을 배출하는 공장이나 혐오시설이 들어서면서 주변 주택의 가치가 하락하고 주민들의 건강에 위협이 되는 경우. 공장은 생산 활동으로 이윤을 얻지만, 주민들이 입는 피해에 대해 충분한 보상을 하지 않습니다. 이는 사회적으로 바람직한 수준보다 오염 유발 시설이 과다하게 들어설 수 있는 요인이 됩니다.
    • 어떤 건물의 신축으로 인해 주변 건물의 조망권이나 일조권이 침해되는 경우. 신축 건물주는 건축을 통해 이익을 얻지만, 피해를 입은 주변 건물주에게 적절한 보상이 이루어지지 않으면 시장 실패가 발생합니다 수 있습니다.

2. 공공재 (Public Goods)

공공재는 비경합성(어떤 사람의 소비가 다른 사람의 소비를 방해하지 않음)과 비배제성(대가를 지불하지 않은 사람도 소비에서 배제하기 어려움)의 특성을 가집니다. 이러한 특성 때문에 시장 원리에 맡겨둘 경우 사회적으로 필요한 양보다 과소 생산되는 경향이 있습니다.

• 예시:
  • 국방, 치안, 소방 서비스와 같은 순수 공공재 외에 부동산과 관련하여 도로, 공원, 가로등과 같은 사회간접자본은 공공재적 성격을 가집니다. 이러한 시설은 특정인이 이용하더라도 다른 사람이 이용하는 데 지장이 없고, 비용을 지불하지 않은 사람도 이용을 막기 어렵습니다. 따라서 민간 시장에 맡겨두면 수익성이 낮아 충분한 공급이 이루어지지 않아 시장 실패가 발생합니다.

3. 불완전 경쟁 시장 (Imperfect Competition)

완전 경쟁 시장의 조건을 충족하지 못하는 시장을 의미하며, 독점, 과점, 독점적 경쟁 시장 등이 있습니다. 불완전 경쟁 시장에서는 시장 참여자가 가격 결정에 영향을 미칠 수 있어 자원의 효율적 배분을 저해할 수 있습니다.

• 독과점 (Monopoly/Oligopoly): 소수의 공급자가 시장을 지배하거나 단일 공급자가 존재하는 경우입니다. 부동산 시장은 지역적 특성, 개별성 등으로 인해 완전 경쟁이 어렵고 국지적인 독과점 형태가 나타날 수 있습니다.
  • 예시:
    • 특정 지역의 개발 사업권을 소수의 건설사가 독점하여 분양가를 높게 책정하거나 공급량을 조절함으로써 소비자의 선택권을 제한하고 시장 가격을 왜곡시키는 경우.
    • 협소한 지역 내에서 특정 토지의 소유자가 한정되어 있어 토지 매입 시 독점적인 지위를 가지게 되는 경우.

4. 규모의 경제 (Economies of Scale)

생산량이 증가할수록 평균 생산 비용이 감소하는 현상을 말합니다. 규모의 경제가 크게 작용하는 산업의 경우, 대규모 생산 설비를 갖춘 소수의 기업이 시장을 지배하기 쉬워 독과점을 유발하고 시장 실패의 원인이 될 수 있습니다.

• 예시:
  • 대규모 택지 개발 사업이나 신도시 건설과 같이 초기 투자 비용이 많이 들고 규모가 커질수록 비용 효율성이 높아지는 사업의 경우, 소수의 대형 건설사나 공공 기관이 주도하게 됩니다. 이 과정에서 시장 진입 장벽이 높아져 경쟁이 제한되고 시장 기능이 원활하게 작동하지 않을 수 있습니다.

5. 정보의 비대칭성 (Information Asymmetry)

거래 당사자 간에 부동산에 대한 정보 수준에 차이가 있는 상황을 말합니다. 정보가 부족한 측은 불리한 거래를 할 수 있으며, 이는 자원 배분의 비효율성을 초래합니다. 부동산은 개별성이 강하고 거래 금액이 크며 관련 정보가 복잡하여 정보의 비대칭성 문제가 두드러지게 나타납니다.

• 예시:
  • 매도인이 부동산의 하자에 대해 알고 있지만 매수인에게 알리지 않고 거래하는 경우 (숨은 하자로 인한 문제 발생).
  • 개발 계획이나 규제 변경 등 부동산 가치에 영향을 미치는 중요한 정보를 일부 투자자만 미리 알고 투자하여 부당한 이익을 얻는 경우 (내부 정보 이용).
  • 임대인이 주택의 실제 상태보다 과장하여 광고하거나, 임차인이 거주 중 발생한 문제를 임대인에게 알리지 않는 경우 등 임대차 시장에서의 정보 불균형.

이러한 시장 실패의 문제점을 해결하고 자원의 효율적인 배분을 유도하기 위해 정부는 부동산 시장에 개입하게 됩니다. 정부의 개입은 직접적인 시장 개입 (예: 토지 수용, 공영 개발)과 간접적인 시장 개입 (예: 조세 부과, 금융 규제, 정보 제공)으로 나눌 수 있으며, 이는 부동산학개론 정책론에서 자세하게 다루어집니다.