공인중개사-부동산학개론 (13) 썸네일형 리스트형 쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-토지의 특성 부동산학에서 토지는 일반 재화와는 다른 독특한 특성들을 가지고 있으며, 이러한 특성들은 부동산 활동 및 현상에 큰 영향을 미칩니다. 토지의 특성은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 나눌 수 있습니다. 각 특성에 대해 예시를 들어 자세히 설명드리겠습니다.Ⅰ. 토지의 자연적 특성 (물리적 특성)자연적 특성은 토지가 본래부터 가지고 있는 선천적이고 물리적인 특성으로, 인간의 힘으로 변화시키기 어렵습니다.부동성 (非動性, Immobility)설명: 토지는 지리적 위치가 고정되어 있어 이동시킬 수 없습니다. 아무리 좋은 땅이라도 필요한 곳으로 옮길 수 없습니다.예시:강남의 땅값이 아무리 비싸도, 그 땅을 강북이나 다른 지방으로 옮길 수 없습니다.지하철역이 새로 생기면 역 주변 토지의 가치는 올라가지만, 그 토지.. 쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-'가치형성요인' 감정평가론에서 '가치형성요인'은 아주 중요한 개념이니, 제가 쉽고 자세하게 설명해 드릴게요. 예시를 많이 들어서 이해하기 쉽게 도와드리겠습니다. 가치형성요인이란 무엇일까요?부동산의 가치가 '왜', '어떻게' 형성되는지를 설명해 주는 여러 가지 요인들을 말합니다. 즉, 어떤 부동산의 가치가 높거나 낮은 이유, 시간에 따라 가치가 변하는 이유 등 부동산 가치에 영향을 미치는 모든 원인이라고 생각하시면 됩니다. 감정평가사는 이러한 가치형성요인들을 분석해서 대상 부동산의 가치를 판단하게 됩니다.쉽게 말해, "이 부동산은 왜 비싸거나 쌀까?" 에 대한 답을 찾아가는 과정에서 살펴보는 것들이 가치형성요인입니다.가치형성요인의 중요성가치 판단의 근거: 감정평가는 단순히 가격만 매기는 것이 아니라, 왜 그런 가치가 나오.. 쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-'지렛대 효과(Leverage Effect)' 부동산학개론에서 투자론을 공부할 때 매우 중요한 개념 중 하나가 바로 '지렛대 효과'입니다. 이는 타인 자본(대출금)을 이용하여 자기 자본 수익률을 높이는 효과를 말합니다. 마치 무거운 물체를 들어 올릴 때 지렛대를 사용하면 작은 힘으로도 쉽게 움직일 수 있는 것처럼, 부동산 투자에서도 타인 자본을 지렛대 삼아 자기 자본으로 얻는 수익을 극대화하는 원리입니다.쉽게 말해, 내 돈 조금에 남의 돈(대출)을 빌려 부동산을 사서, 부동산 가치가 오르거나 임대 수익이 발생하면, 빌린 돈과 이자를 갚고 남은 이익을 내 돈(자기 자본) 대비 훨씬 크게 만드는 것입니다.하지만 지렛대는 한쪽만 움직이는 것이 아니라 양쪽 모두 움직일 수 있습니다. 따라서 이익을 크게 만들 수도 있지만, 손실이 발생할 경우 그 손실 또한 .. 쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-'상관계수' 포트폴리오 이론에서 '상관계수'는 여러 자산에 투자할 때 각 자산의 수익률이 서로 어떻게 움직이는지를 나타내는 지표입니다. 이 상관계수를 이해하는 것이 왜 분산 투자가 위험을 줄이는 데 효과가 있는지를 파악하는 데 중요합니다. 상관계수란 무엇인가?상관계수는 두 자산의 수익률이 함께 움직이는 정도와 방향을 숫자로 나타낸 것입니다. 값은 -1부터 +1까지의 범위를 가집니다.+1: 두 자산의 수익률이 완전히 동일한 방향으로, 동일한 폭으로 움직입니다. 한 자산의 수익률이 오르면 다른 자산의 수익률도 정확히 같은 비율로 오르고, 내리면 똑같이 내립니다.0: 두 자산의 수익률이 서로 아무런 관계없이 독립적으로 움직입니다. 한 자산의 수익률 변동이 다른 자산의 수익률 변동에 전혀 영향을 미치지 않습니다.-1: 두 .. 쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-포트폴리오 이론 부동산학개론에서 포트폴리오 이론은 여러 개의 부동산 자산에 나누어 투자함으로써 전체 투자에서 발생하는 위험을 줄이고 안정적인 수익을 추구하는 투자 전략을 설명하는 이론입니다. 쉽게 말해 '모든 달걀을 한 바구니에 담지 마라'는 격언을 부동산 투자에 적용한 것이라고 이해하시면 됩니다. 왜 포트폴리오 이론이 필요할까요?부동산 투자는 다양한 위험을 안고 있습니다. 특정 지역의 침체, 금리 변동, 정부 정책 변화 등 예측하기 어려운 많은 요인들이 투자 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 하나의 부동산 자산에만 투자하게 되면 이러한 위험에 고스란히 노출되어 큰 손실을 볼 수도 있습니다. 포트폴리오 이론은 이러한 위험을 여러 자산으로 분산시켜 줄이는 방법을 제시합니다. 두 가지 주요 위험:포트폴리오 이론에서는 위험을.. 쉽게 풀어쓰는 부동산학개론 -'지렛대 효과' 1. 지렛대 효과 (Leverage Effect) 정의지렛대 효과란 타인 자본(빚, 부채)을 이용하여 자기 자본(투자한 돈) 수익률을 높이는 효과를 말합니다. 마치 지렛대가 작은 힘으로 무거운 물건을 들어 올리듯, 부동산 투자 시 대출(타인 자본)을 활용하여 투자자가 실제로 넣은 자기 돈(자기 자본)에 대한 수익률을 극대화하려는 원리입니다.핵심은 '총 투자 수익률'과 '타인 자본 이자율'의 관계입니다.총 투자 수익률: 부동산 자산 전체(자기 자본 + 타인 자본)가 벌어들이는 수익률입니다. 보통 순영업소득(NOI)을 총 투자액으로 나누어 계산합니다.자기 자본(지분) 수익률: 투자자가 실제로 투자한 자기 돈에 대한 수익률입니다. 총수익에서 타인 자본에 대한 비용(이자 및 원금 상환액)을 제외한 후 남은 수익.. 쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-정부 시장개입 정부의 시장 개입은 시장 실패를 수정하고 효율성과 형평성을 제고하기 위한 중요한 정책 수단으로 다루어집니다. 정부의 시장 개입은 크게 '직접적 개입'과 '간접적 개입'으로 나눌 수 있으며, 각각의 방식과 예시는 다음과 같습니다. 정부의 부동산 시장 개입: 직접적 개입 vs 간접적 개입정부의 부동산 시장 개입은 시장의 기능을 완전히 대체하거나 시장 가격 결정 과정에 직접적으로 영향을 미치는 '직접적 개입'과, 시장의 틀은 유지하되 세금, 금융 지원, 규제 등을 통해 시장 참여자의 경제적 동기를 변화시켜 시장 기능을 조절하는 '간접적 개입'으로 구분됩니다. 1. 직접적 개입 (Direct Intervention)정부 또는 공공기관이 부동산 시장에 직접 참여하여 수요자 또는 공급자의 역할을 수행하거나, 시장 .. 쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-시장실패 '시장의 실패'란 효율적인 자원 배분이 시장 가격 기구를 통해 달성되지 못하는 상황을 의미합니다. 즉, 시장이 가장 효율적인 상태인 '파레토 최적'을 달성하지 못하고 비효율적인 결과가 초래되는 것입니다. 부동산 시장은 여러 특성으로 인해 시장 실패가 발생하기 쉽습니다. 주요 원인과 그에 따른 부동산 시장의 실패 예시를 자세히 살펴보겠습니다. 1. 외부효과 (Externality)외부효과란 어떤 경제주체의 행위가 시장 교환 과정에 참여하지 않는 다른 경제주체에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 발생시키면서도, 이에 대한 대가가 지불되거나 보상이 이루어지지 않는 상황을 말합니다. 부동산은 부동성(움직이지 않는 특성)과 인접성으로 인해 외부효과가 빈번하게 발생합니다.정(정의)의 외부효과 (External Eco.. 이전 1 2 다음