쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-'거미집 이론'

**거미집 이론(Cobweb Theory)**은 시장에서 가격 변화에 대한 공급량의 반응이 시차를 두고 나타날 때, 수요와 공급이 균형점을 향해 수렴하지 못하고 마치 거미집처럼 빙빙 도는 현상을 설명하는 이론입니다. 특히 농산물이나 부동산처럼 생산에 시간이 오래 걸리는 재화의 시장 변동을 분석하는 데 유용합니다.

 

핵심 아이디어:

• 공급의 시간 지연: 생산자들은 현재의 공급량을 결정할 때, 현재의 가격이 아닌 과거의 가격을 기준으로 판단합니다. 예를 들어, 올해 배추 가격이 높으면 농부들은 내년에 배추 생산량을 늘립니다.
• 수요의 즉각적인 반응: 소비자들은 현재의 가격에 따라 즉각적으로 수요량을 조절합니다. 배추 가격이 싸면 많이 사고, 비싸면 적게 사는 식입니다.

이러한 시간 차이 때문에 시장은 즉각적으로 균형을 찾지 못하고, 가격과 공급량이 주기적으로 변동하는 패턴을 보이게 됩니다. 이 패턴이 마치 거미집처럼 생겼다고 해서 '거미집 이론'이라는 이름이 붙었습니다.

 

거미집 패턴의 세 가지 유형:

거미집 이론에 따르면 시장 상황에 따라 세 가지 유형의 패턴이 나타날 수 있습니다.

1. 수렴형 (Stable Cobweb): 시간이 지날수록 가격과 공급량이 점차 균형점으로 수렴하는 형태입니다. 이는 수요 곡선의 기울기(절댓값)가 공급 곡선의 기울기(절댓값)보다 클 때 나타납니다. 즉, 수요가 가격 변화에 더 민감하게 반응할 때 안정적인 균형을 찾아갑니다.
2. 발산형 (Unstable Cobweb): 시간이 지날수록 가격과 공급량이 균형점에서 점점 더 멀어지는 형태입니다. 이는 수요 곡선의 기울기(절댓값)가 공급 곡선의 기울기(절댓값)보다 작을 때 나타납니다. 즉, 공급이 가격 변화에 더 민감하게 반응할 때 시장 불안정성이 커집니다.
3. 순환형 (Continuous Cobweb): 가격과 공급량이 일정한 폭으로 균형점 주변을 영원히 순환하는 형태입니다. 이는 수요 곡선의 기울기(절댓값)와 공급 곡선의 기울기(절댓값)가 같을 때 나타납니다.

부동산 시장에서의 거미집 이론 예시 

전라남도 영암군에 새로운 대규모 산업단지가 조성될 예정이라는 발표가 나왔다고 가정해 봅시다.

• 1단계 (가격 상승): 산업단지 조성 발표로 인해 해당 지역의 주택 수요가 급증합니다. 하지만 단기적으로 주택 공급량은 변화가 없으므로, 기존 주택 가격이 크게 상승합니다.
• 2단계 (공급 증가): 상승한 주택 가격을 보고 건설업자들은 앞으로 주택 수요가 계속될 것이라고 예상하여 신규 주택 건설을 늘리기 시작합니다. 하지만 실제 주택 건설에는 상당한 시간이 소요됩니다.
• 3단계 (가격 하락): 몇 년 후, 예상보다 많은 신규 주택이 완공되어 시장에 공급됩니다. 하지만 이미 산업단지 입주가 어느 정도 완료되어 수요 증가세가 둔화되거나 예상보다 수요가 적을 경우, 주택 공급 과잉 상태가 발생합니다. 이에 따라 주택 가격이 하락하기 시작합니다.
• 4단계 (공급 감소): 하락한 주택 가격을 보고 건설업자들은 더 이상 신규 주택 건설을 줄이거나 중단합니다.
• 5단계 (가격 상승): 시간이 지나면서 기존 주택이 소진되고 신규 공급이 줄어들면 다시 주택 부족 현상이 나타나고, 가격이 상승하는 상황이 반복될 수 있습니다.

이 예시에서 나타나는 거미집 패턴:

만약 영암군의 주택 수요가 가격 변화에 덜 민감하고 (수요 곡선 기울기가 완만하고), 공급이 가격 변화에 더 민감하게 반응한다면 (공급 곡선 기울기가 가파르다면), 이 시장은 발산형 거미집 패턴을 보일 가능성이 있습니다. 즉, 가격 상승과 공급 과잉, 가격 하락과 공급 부족이 반복되면서 시장 불안정성이 커질 수 있습니다.

반대로, 수요가 가격 변화에 더 민감하게 반응한다면 수렴형 거미집 패턴을 보여 시간이 지날수록 가격과 공급량이 안정적인 균형점을 찾아갈 수 있습니다.

 

거미집 이론의 시사점:

• 예측의 어려움: 거미집 이론은 시장 변동을 설명하는 데 유용하지만, 실제 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받기 때문에 정확한 예측은 어렵습니다.
• 정책의 중요성: 정부는 시장 상황을 주시하고, 과도한 가격 변동이나 공급 불균형을 완화하기 위한 정책(예: 주택 공급 조절, 수요 안정화 정책)을 시행할 필요가 있습니다.
• 정보의 중요성: 생산자(건설업자)들은 과거 가격 정보뿐만 아니라 미래 시장 전망, 정부 정책 변화 등 다양한 정보를 종합적으로 고려하여 공급량을 결정해야 시장의 불안정성을 줄일 수 있습니다.

결론:

거미집 이론은 부동산 시장과 같이 공급에 시간 지연이 발생하는 시장에서 가격과 공급량이 즉각적으로 균형을 이루지 못하고 주기적으로 변동하는 현상을 설명하는 흥미로운 이론입니다. 이 이론을 이해함으로써 부동산 시장의 변동성을 더 깊이 있게 파악하고, 보다 신중한 의사 결정을 내릴 수 있습니다.