쉽게 풀어쓰는 부동산학개론 -'지렛대 효과'

 

1. 지렛대 효과 (Leverage Effect) 정의

지렛대 효과란 타인 자본(빚, 부채)을 이용하여 자기 자본(투자한 돈) 수익률을 높이는 효과를 말합니다. 마치 지렛대가 작은 힘으로 무거운 물건을 들어 올리듯, 부동산 투자 시 대출(타인 자본)을 활용하여 투자자가 실제로 넣은 자기 돈(자기 자본)에 대한 수익률을 극대화하려는 원리입니다.

핵심은 '총 투자 수익률'과 '타인 자본 이자율'의 관계입니다.

• 총 투자 수익률: 부동산 자산 전체(자기 자본 + 타인 자본)가 벌어들이는 수익률입니다. 보통 순영업소득(NOI)을 총 투자액으로 나누어 계산합니다.
• 자기 자본(지분) 수익률: 투자자가 실제로 투자한 자기 돈에 대한 수익률입니다. 총수익에서 타인 자본에 대한 비용(이자 및 원금 상환액)을 제외한 후 남은 수익을 자기 자본으로 나누어 계산합니다.
• 타인 자본 이자율 (저당 수익률): 대출금에 대해 지급해야 하는 이자율입니다.

2. 지렛대 효과의 종류

총 투자 수익률과 타인 자본 이자율의 관계에 따라 세 가지 종류의 지렛대 효과가 나타납니다.

• 정(+)의 레버리지 (Positive Leverage):
  • 발생 조건: 총 투자 수익률 > 타인 자본 이자율
  • 효과: 타인 자본을 사용할수록 자기 자본 수익률이 총 투자 수익률보다 높아집니다. 빚을 잘 사용하면 투자한 내 돈에 대한 수익이 더 커지는 긍정적인 효과입니다.
• 부(-)의 레버리지 (Negative Leverage):
  • 발생 조건: 총 투자 수익률 < 타인 자본 이자율
  • 효과: 타인 자본을 사용할수록 자기 자본 수익률이 총 투자 수익률보다 낮아집니다. 부동산이 벌어들이는 수익보다 빚에 대한 비용이 더 크기 때문에, 빚을 낼수록 오히려 내 돈에 대한 수익이 줄어드는 부정적인 효과입니다.
• 중립적 레버리지 (Neutral Leverage):
  • 발생 조건: 총 투자 수익률 = 타인 자본 이자율
  • 효과: 타인 자본 사용 여부에 관계없이 자기 자본 수익률과 총 투자 수익률이 같아집니다. 빚을 내도 내 돈에 대한 수익률에 변화가 없습니다.

3. 지렛대 효과 계산 원리 및 예시

계산 문제는 보통 순영업소득(NOI)을 기준으로 세전 현금흐름 또는 세후 현금흐름을 계산하여 자기 자본 수익률을 구하고, 이를 타인 자본을 사용하지 않았을 때의 수익률(총 투자 수익률)과 비교하는 방식으로 출제됩니다.

계산 시 유의사항: 실제 시험 계산에서는 **부채 서비스액 (원리금 상환액 = 원금 + 이자)**을 차감하여 세전 현금흐름을 구하는 것이 일반적입니다. 하지만 지렛대 효과의 **원리를 이해할 때는 단순하게 '이자 비용'**으로 비교하는 것이 더 직관적일 수 있습니다. 아래 예시에서는 이해를 돕기 위해 단순 '이자'만 고려하여 총 투자 수익률과 이자율을 비교하는 방식으로 설명하겠습니다. (실제 계산 문제 풀이 시에는 부채 서비스액 전체를 고려해야 합니다.)

가정:

• 총 투자액 (부동산 가격): 10억원
• 순영업소득 (NOI): 5,000만원 (이는 총 투자액 10억원에 대한 수익입니다.)
• 총 투자 수익률 = 5,000만원 / 10억원 = 5%

예시 1: 정(+)의 레버리지

• 대출 금액 (타인 자본): 5억원 (자기 자본: 5억원)
• 대출 이자율: 4% (총 투자 수익률 5% > 이자율 4%)
• 이자 비용: 5억원 * 4% = 2,000만원
• 자기 자본(지분)의 수익: 순영업소득(NOI) - 이자 비용 = 5,000만원 - 2,000만원 = 3,000만원
• 자기 자본(지분) 수익률: 3,000만원 / 자기 자본 5억원 = 6%

결과: 총 투자 수익률(5%) < 자기 자본 수익률(6%) 해석: 총 투자 수익률이 이자율보다 높으므로, 빚을 사용했더니 내 돈 5억원에 대한 수익률이 6%로, 빚을 안 썼을 때의 총 투자 수익률 5%보다 높아졌습니다. 정(+)의 레버리지 효과가 발생했습니다.

 

예시 2: 부(-)의 레버리지

• 대출 금액 (타인 자본): 5억원 (자기 자본: 5억원)
• 대출 이자율: 6% (총 투자 수익률 5% < 이자율 6%)
• 이자 비용: 5억원 * 6% = 3,000만원
• 자기 자본(지분)의 수익: 순영업소득(NOI) - 이자 비용 = 5,000만원 - 3,000만원 = 2,000만원
• 자기 자본(지분) 수익률: 2,000만원 / 자기 자본 5억원 = 4%

결과: 총 투자 수익률(5%) > 자기 자본 수익률(4%) 해석: 총 투자 수익률이 이자율보다 낮으므로, 빚을 사용했더니 내 돈 5억원에 대한 수익률이 4%로, 빚을 안 썼을 때의 총 투자 수익률 5%보다 낮아졌습니다. 부(-)의 레버리지 효과가 발생했습니다.

 

예시 3: 중립적 레버리지

• 대출 금액 (타인 자본): 5억원 (자기 자본: 5억원)
• 대출 이자율: 5% (총 투자 수익률 5% = 이자율 5%)
• 이자 비용: 5억원 * 5% = 2,500만원
• 자기 자본(지분)의 수익: 순영업소득(NOI) - 이자 비용 = 5,000만원 - 2,500만원 = 2,500만원
• 자기 자본(지분) 수익률: 2,500만원 / 자기 자본 5억원 = 5%

결과: 총 투자 수익률(5%) = 자기 자본 수익률(5%) 해석: 총 투자 수익률과 이자율이 같으므로, 빚을 사용해도 내 돈 5억원에 대한 수익률이 5%로, 빚을 안 썼을 때와 동일합니다. 중립적 레버리지 효과가 발생했습니다.

 

4. 지렛대 효과와 위험

지렛대 효과는 자기 자본 수익률을 높이는 긍정적인 효과가 있지만, 반대로 투자 실패 시 손실을 확대시키는 위험도 함께 가지고 있습니다. 만약 부동산 경기가 나빠져 순영업소득이 줄어들거나 부동산 가치가 하락하면, 빚이 많을수록 투자자는 더 큰 손실을 보게 됩니다. 따라서 지렛대 효과는 수익 확대와 위험 증가라는 양날의 검임을 반드시 인지해야 합니다.

핵심 정리:

• 지렛대 효과는 빚(타인 자본)을 써서 내 돈(자기 자본) 수익률을 바꾸는 효과.
• 결정 기준은 총 투자 수익률 vs 타인 자본 이자율.
• 총 투자 수익률 > 이자율 이면 정(+)의 레버리지 (내 돈 수익률 UP!)
• 총 투자 수익률 < 이자율 이면 부(-)의 레버리지 (내 돈 수익률 DOWN!)
• 총 투자 수익률 = 이자율 이면 중립적 레버리지 (내 돈 수익률 변화 없음)
• 계산 문제는 순영업소득(NOI)에서 부채 서비스액(원리금 상환액)을 빼서 자기 자본 수익을 구하고, 이를 자기 자본으로 나누는 방식으로 출제됨.

이 지렛대 효과는 투자론 계산 문제에서 가장 기본이 되면서도 중요하게 다루어지니, 위 개념과 예시를 통해 원리를 확실히 이해하고 계산 연습을 충분히 하시면 좋겠습니다.