쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-정부 시장개입

 정부의 시장 개입은 시장 실패를 수정하고 효율성과 형평성을 제고하기 위한 중요한 정책 수단으로 다루어집니다. 정부의 시장 개입은 크게 '직접적 개입'과 '간접적 개입'으로 나눌 수 있으며, 각각의 방식과 예시는 다음과 같습니다.

 

정부의 부동산 시장 개입: 직접적 개입 vs 간접적 개입

정부의 부동산 시장 개입은 시장의 기능을 완전히 대체하거나 시장 가격 결정 과정에 직접적으로 영향을 미치는 '직접적 개입'과, 시장의 틀은 유지하되 세금, 금융 지원, 규제 등을 통해 시장 참여자의 경제적 동기를 변화시켜 시장 기능을 조절하는 '간접적 개입'으로 구분됩니다.

 

1. 직접적 개입 (Direct Intervention)

정부 또는 공공기관이 부동산 시장에 직접 참여하여 수요자 또는 공급자의 역할을 수행하거나, 시장 가격 결정 과정에 직접적으로 개입하는 방식입니다. 시장 기능만으로는 효율적인 자원 배분이나 사회적 목표 달성이 어렵다고 판단될 때 주로 사용됩니다.

• 주요 수단 및 예시:
  • 토지 수용 (Land Expropriation): 공익 사업(도로 건설, 신도시 개발 등)을 위해 개인의 토지 소유권을 강제로 취득하는 방식입니다. 정당한 보상을 전제로 하지만, 시장의 자율적인 매매가 아닌 강제성을 띤다는 점에서 직접 개입에 해당합니다.
    • 예시: 한국토지주택공사(LH)가 신도시 개발을 위해 해당 지역의 사유지를 토지보상법에 따라 수용하는 경우.
  • 공영 개발 (Public Development): 정부나 공공기관이 직접 토지를 개발하여 주택, 산업단지 등을 조성하고 분양 또는 임대하는 방식입니다. 개발 이익의 사유화를 방지하고 계획적인 개발을 통해 도시 문제를 해결하려는 목적이 있습니다.
    • 예시: LH가 특정 지역을 택지개발지구로 지정하고 직접 용지를 조성하여 건설사에 공급하거나 공공주택을 건설하여 공급하는 경우.
  • 토지 은행 제도 (Land Banking System): 정부나 공공기관이 장래의 공익 목적에 필요한 토지를 미리 저렴하게 비축해 두었다가 필요할 때 공급하는 제도입니다. 무분별한 개발을 억제하고 토지 시장을 안정시키며 공공 용지를 원활하게 확보할 수 있습니다.
    • 예시: 한국토지주택공사(LH)가 개발 예정 지역의 토지를 사전에 매입하여 비축하고 있다가, 해당 지역에 산업단지나 공공시설을 조성할 때 사용하는 경우.
  • 공공 임대 주택 공급 (Supply of Public Rental Housing): 정부나 지자체가 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있는 공공 임대 주택을 직접 건설하거나 매입하여 공급하는 방식입니다. 주거 취약 계층의 주거 안정을 도모하고 주거비 부담을 완화하는 데 목적이 있습니다.
    • 예시: LH 또는 SH(서울주택도시공사) 등 지자체 도시공사가 국민임대, 행복주택, 영구임대 등의 공공 임대 주택을 건설하여 공급하는 경우.
  • 분양가 규제 (Regulation on Sales Price) / 분양가 상한제 (Housing Price Cap System): 신규 분양 주택의 분양 가격에 상한선을 두어 가격 상승을 억제하는 제도입니다. 주택 가격 안정을 통해 실수요자의 내 집 마련 부담을 줄여주려는 목적이 있습니다. 시장 가격 결정에 직접적으로 개입하는 대표적인 사례입니다.
    • 예시: 일정 지역에 대해 분양가 상한제를 적용하여 건설사가 정해진 상한 가격 이하로만 주택을 분양하도록 하는 경우.
  • 임대료 규제 (Rent Control): 주택 임대료의 상한선을 설정하여 임대료 급등을 막고 임차인의 주거 안정을 도모하는 제도입니다. 분양가 규제와 마찬가지로 시장 가격에 직접적으로 개입하는 방식입니다. (현재 한국에서는 전면적인 임대료 규제보다는 임대차 3법 등 일부 제한적인 제도가 시행되고 있습니다.)
    • 예시: 특정 지역이나 유형의 임대 주택에 대해 법으로 임대료 인상률 상한을 정해놓는 경우 (예: 주택임대차보호법 상의 임대료 증액 청구 제한).

2. 간접적 개입 (Indirect Intervention)

정부가 시장 기구의 작동 원리를 존중하면서 세금 부과, 금융 지원, 보조금 지급, 행정적 규제 완화 또는 강화 등을 통해 부동산 시장 참여자들의 의사결정에 영향을 미치는 방식입니다. 시장의 효율성을 크게 해치지 않으면서 정책 목표를 달성하고자 할 때 사용됩니다.

• 주요 수단 및 예시:
  • 조세 정책 (Tax Policy): 부동산 관련 세금 (취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등)의 세율이나 과세 방식을 조정하여 부동산 보유 및 거래 활동에 영향을 미치는 방식입니다. 투기 억제, 불로소득 환수, 보유 부담 완화 등의 목적이 있습니다.
    • 예시: 다주택자에 대한 종합부동산세율 인상, 단기 양도 차익에 대한 양도소득세 중과를 통해 투기적 수요를 억제하는 경우.
    • 예시: 생애 최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면을 통해 내 집 마련을 지원하는 경우.
  • 금융 정책 (Financial Policy): 부동산 대출 관련 금리, 담보 인정 비율(LTV), 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 등을 조정하여 부동산 구매 심리 및 자금 조달에 영향을 미치는 방식입니다. 부동산 시장 과열 방지 또는 활성화에 활용됩니다.
    • 예시: 주택 담보 대출의 LTV, DSR 규제를 강화하여 과도한 대출을 통한 주택 구매를 억제하는 경우.
    • 예시: 특정 목적의 주택 구매자에게 저금리 대출 상품을 제공하여 주거 안정을 지원하는 경우.
  • 보조금 지급 (Subsidy Payment): 특정 계층이나 특정 활동에 대해 정부가 재정적으로 지원하는 방식입니다. 저소득층의 주거비 부담 완화, 친환경 건축 장려 등에 활용될 수 있습니다.
    • 예시: 저소득층 임차 가구에게 주거 안정 월세 자금을 보조해주는 경우.
    • 예시: 에너지 효율 등급이 높은 건축물에 대해 건축 보조금을 지급하는 경우.
  • 부담금 부과 (Imposition of Charges/Fees): 개발 행위 등으로 인해 발생하는 이익의 일부를 환수하거나 특정 비용 발생의 원인 제공자에게 부담시키는 방식입니다. 개발 이익 환수, 기반 시설 설치 비용 충당 등의 목적이 있습니다.
    • 예시: 개발 사업으로 인해 발생한 개발 이익의 일정 부분을 개발부담금으로 부과하여 환수하는 경우.
    • 예시: 신축 건물에 대해 교통 유발 부담금을 부과하는 경우.
  • 행정상 지원 및 규제 (Administrative Support and Regulation): 부동산 관련 정보 제공, 거래 시스템 구축, 건축 인허가 절차 간소화 또는 강화, 토지 이용 계획 수립 및 변경 등 행정적인 수단을 통해 시장에 영향을 미치는 방식입니다. 시장의 투명성을 높이거나 특정 용도의 토지 이용을 유도/규제하는 데 활용됩니다.
    • 예시: 부동산 실거래가 공개 시스템을 통해 부동산 거래 정보를 투명하게 제공하여 정보의 비대칭성을 완화하는 경우.
    • 예시: 특정 지역의 용도 지역을 변경하여 해당 지역의 개발 밀도나 건축 행위를 규제하는 경우 (지역 지구제).
    • 예시: 토지 거래 허가 구역을 지정하여 해당 구역 내 토지 거래 시 허가를 받도록 함으로써 투기적 거래를 통제하는 경우.

공인중개사 시험에서는 이러한 정부 개입 수단들이 시장에 미치는 효과, 장단점, 그리고 각 수단이 어떤 시장 실패 문제를 해결하기 위해 사용되는지를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다. 직접적 개입은 효과가 빠르고 강력할 수 있지만 시장 기능을 왜곡하거나 비효율을 초래할 위험이 있는 반면, 간접적 개입은 시장 기능을 존중하지만 효과가 느리거나 미미할 수 있다는 점 등을 비교하며 학습하시면 좋을 것입니다.