쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 - '조건부 성취와 불성취'

1. 조건의 의의 및 종류

법률행위에 조건을 붙인다는 것은 그 법률행위의 효력 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존하게 하는 것을 의미합니다.

• 정지조건 (停止條件): 법률행위의 효력 발생을 장래의 불확실한 사실의 성취에 매달아 두는 조건입니다. 조건이 성취되면 그 때부터 법률행위의 효력이 발생합니다.
  • 예시: "공인중개사 시험에 합격하면 이 아파트를 너에게 주겠다." (시험 합격이라는 조건이 성취되어야 증여 계약의 효력이 발생)
• 해제조건 (解除條件): 법률행위의 효력 소멸을 장래의 불확실한 사실의 성취에 매달아 두는 조건입니다. 조건이 성취되면 그 때부터 법률행위의 효력이 소멸합니다.
  • 예시: "네가 이 회사에 다니는 동안에는 이 차를 빌려주겠다." (퇴사라는 조건이 성취되면 임대차 계약의 효력이 소멸)

2. 조건의 성취와 불성취

조건이 성취되었다는 것은 당사자가 정한 장래의 불확실한 사실이 발생했다는 의미이며, 불성취는 그러한 사실이 발생하지 않았거나 발생할 가능성이 없게 된 경우를 의미합니다.

 

3. 조건부 법률행위의 효력

• 정지조건부 법률행위:
  • 조건 미성취 시: 법률행위의 효력은 아직 발생하지 않습니다. 따라서 권리자는 아직 권리를 행사할 수 없으며, 의무자는 의무를 이행할 필요가 없습니다.
  • 조건 성취 시: 조건이 성취된 때부터 법률행위의 효력이 발생합니다. (민법 제147조 제1항) 원칙적으로 소급효는 인정되지 않으나, 당사자의 특약으로 소급효를 인정할 수 있습니다.
  • 조건 불성취 확정 시: 법률행위의 효력은 영원히 발생하지 않습니다.
• 해제조건부 법률행위:
  • 조건 미성취 시: 법률행위는 유효하게 존속하며, 권리자는 권리를 행사할 수 있고 의무자는 의무를 이행해야 합니다.
  • 조건 성취 시: 조건이 성취된 때부터 법률행위의 효력은 소멸합니다. (민법 제147조 제2항) 이 역시 원칙적으로 소급효는 인정되지 않으나, 당사자의 특약으로 소급효를 인정할 수 있습니다.
  • 조건 불성취 확정 시: 법률행위의 효력은 그대로 유지됩니다.

4. 조건부 권리의 보호

민법은 조건부 권리도 보호하고 있습니다. 조건의 성취가 미정인 동안에는 조건부 권리를 침해하지 못하며, 조건부 권리는 일반 규정에 따라 처분, 상속, 보존 또는 담보로 할 수 있습니다. (민법 제148조, 제149조)

 

5. 조건 성취 또는 불성취의 의제

민법 제150조는 신의성실의 원칙에 따라 조건의 성취 또는 불성취를 의제하는 규정을 두고 있습니다.

• 제1항: 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있습니다.
  • 예시: 부동산 매매 계약 시 매수인이 잔금 지급을 조건으로 소유권 이전 등기를 요구했는데, 매도인이 고의로 등기관련 서류를 숨겨 잔금 지급을 방해한 경우, 매수인은 조건(잔금 지급)이 성취된 것으로 주장하여 소유권 이전 등기를 청구할 수 있습니다.
  • 판례: 대법원 1998. 12. 22. 선고 98다42535 판결은 "민법 제150조 제1항은 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 조건의 성취를 방해하는 행위는 고의적인 방해뿐만 아니라 과실에 의한 방해도 포함된다."라고 판시하여 조건 성취 방해 행위의 범위를 넓게 인정하고 있습니다.
• 제2항: 조건의 성취로 인하여 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 때에는 상대방은 그 조건이 성취되지 아니한 것으로 주장할 수 있습니다.
  • 예시: 임대차 계약 시 임차인이 건물 용도 변경 불허가 시 계약을 해제할 수 있다는 조건을 붙였는데, 임차인이 부정한 방법으로 용도 변경 불허가를 받아낸 경우, 임대인은 조건이 성취되지 않은 것으로 주장하여 계약 해제를 막을 수 있습니다.

판례: 관련 판례를 통해 구체적인 적용 사례를 학습하는 것이 중요합니다. (추후 관련 판례 검색 및 학습 권장)