쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 - '일부무효-당사자 의사'

일부무효란 법률 행위의 일부분에만 무효 사유가 있고, 나머지 부분은 유효한 경우를 말합니다. 이때, 무효인 부분 때문에 나머지 유효한 부분까지 전부 무효로 만들 것인지, 아니면 무효인 부분만 제외하고 나머지 부분은 그대로 효력을 유지할 것인지를 결정하는 중요한 기준 중 하나가 바로 **'당사자의 의사'**입니다.

쉽게 말해, 계약이나 법률 행위를 할 때 당사자들이 **"만약 이 부분에 문제가 생겨서 무효가 되더라도, 나머지 부분만이라도 효력을 유지하고 싶었을까?"**를 따져보는 것입니다.

 

핵심은 '가정적 의사'입니다. 실제 계약 당시에는 무효가 될 부분을 예상하지 못했을 가능성이 크기 때문에, 법원은 당시 당사자들이 어떤 생각을 가지고 계약을 체결했는지, 그리고 만약 무효 부분을 알았다면 어떻게 했을지를 가정해서 판단합니다.

 

예시 1: 집 매매 계약과 옵션 계약

• 김씨는 박씨에게 자신의 집을 5억 원에 팔기로 계약했습니다.
• 이 계약에는 "만약 김씨가 계약 후 3개월 안에 다른 집을 구매하지 못하면, 박씨는 계약금을 돌려받고 계약을 해제할 수 있다"는 특약 조항이 포함되어 있었습니다. (이 조항을 '옵션 계약'이라고 합시다.)
• 그런데 이 옵션 계약 조항이 어떤 법적인 문제로 인해 무효가 되었다고 가정해 봅시다.

이 경우, 집 매매 계약 자체는 5억 원이라는 금액과 집을 사고판다는 핵심 내용이 명확하므로, 무효가 된 옵션 계약 조항이 없더라도 김씨와 박씨 모두 **"집을 5억 원에 사고파는 계약은 그대로 유지하고 싶었을 것이다"**라고 추측해 볼 수 있습니다. 즉, 당사자들의 주된 의사는 집 매매였고, 옵션 계약은 부가적인 내용이라고 볼 수 있는 것이죠.

따라서 법원은 이 경우, 무효가 된 옵션 계약 조항만 무효로 하고, 집 매매 계약은 그대로 유효하다고 판단할 가능성이 높습니다.

 

예시 2: 대출 계약과 과도한 이자 약정

• 최씨는 은행에서 1억 원을 빌리면서 연 30%의 이자를 지급하기로 약정했습니다.
• 하지만 법에서 정한 최고 이율이 연 20%라고 가정해 봅시다. 따라서 연 30%의 이자 약정은 법률에 위반되어 무효가 됩니다.

이 경우, 최씨는 1억 원을 빌리고 싶어 했고, 은행은 이자를 받으면서 돈을 빌려주고 싶어 했습니다. 비록 이자율에 대한 합의가 무효가 되었지만, **"1억 원을 빌리고 갚는다는 기본적인 대출 관계 자체를 없애고 싶어 했을까?"**를 생각해 볼 수 있습니다.

법원은 일반적으로 최고 이율을 초과하는 이자 약정만 무효로 하고, 원금에 대해서는 법정 이율(예를 들어 연 20%)을 적용하여 대출 계약 자체는 유효하다고 판단합니다. 당사자들의 주된 의사는 돈을 빌리고 빌려주는 것이었기 때문입니다. 만약 이자 약정이 전부 무효가 되어 돈을 빌린 사람이 원금조차 갚지 않아도 된다고 한다면, 이는 사회 통념에 어긋날 수 있습니다.

 

예시 3: 토지 매매 계약과 개발 허가 조건

• 이씨는 정씨 소유의 토지를 10억 원에 매수하는 계약을 체결하면서 "만약 6개월 안에 토지에 대한 개발 허가가 나지 않으면 계약은 무효로 한다"는 특약을 넣었습니다.
• 그런데 이 개발 허가 조건 자체가 어떤 법적인 이유로 무효가 되었다고 가정해 봅시다.

이 경우, 이씨는 토지를 개발할 목적으로 매수하려고 했을 가능성이 높습니다. 만약 개발 허가 조건이 무효가 되어버리면, 이씨는 개발 가능성이 불확실한 토지를 10억 원이라는 거금을 주고 사야 할 수도 있습니다. 이렇게 되면 이씨는 **"개발 허가가 나지 않으면 계약을 하지 않았을 것이다"**라고 주장할 수 있습니다. 즉, 개발 허가 조건은 계약의 중요한 부분이었던 것입니다.

따라서 법원은 이 경우, 무효가 된 개발 허가 조건이 없었다면 이씨가 토지 매매 계약 자체를 체결하지 않았을 것이라고 판단하여 토지 매매 계약 전체를 무효로 할 수도 있습니다.

 

정리하자면, 일부무효 법리에서 '당사자 의사'는 다음과 같은 의미를 가집니다.

• 무효인 부분을 제외한 나머지 부분이 유효하게 남을지를 결정하는 핵심적인 기준입니다.
• 실제 계약 당시의 의사뿐만 아니라, 무효 사실을 알았더라면 어떻게 했을지를 가정적으로 판단합니다.
• 계약의 내용, 목적, 당사자들의 상황 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 추론합니다.
• 무효인 부분이 계약의 주된 목적이나 핵심적인 내용에 해당한다면, 계약 전체가 무효가 될 가능성이 높습니다.
• 무효인 부분이 계약의 부가적인 내용에 해당한다면, 해당 부분만 무효가 되고 나머지 부분은 유효하게 유지될 가능성이 높습니다.

결국, 일부무효 상황에서 당사자의 의사를 파악하는 것은 매우 섬세하고 어려운 작업일 수 있습니다. 법원은 다양한 요소들을 종합적으로 고려하여 공정하고 합리적인 결론을 내리려고 노력합니다.