쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법-'담보 지상권'

1. 담보 지상권이란 무엇일까요?

담보 지상권은 토지를 담보로 제공하면서, 그 토지 위에 건물을 짓거나 다른 시설물을 설치할 권리를 설정하는 것을 말합니다. 일반적인 지상권은 토지 사용을 주된 목적으로 하지만, 담보 지상권은 토지의 담보 가치를 확보하는 것을 주된 목적으로 합니다. 즉, 채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 채권자가 그 지상물(건물 등)을 통해 채권을 회수할 수 있도록 하는 제도입니다.

핵심: 일반 지상권은 '사용' 목적, 담보 지상권은 '담보 가치 확보' 목적!

 

2. 담보 지상권의 특징

• 존속 기간의 특수성: 일반 지상권은 민법에서 최단 존속 기간을 규정하고 있지만, 담보 지상권은 채권의 담보라는 목적 때문에 존속 기간에 특별한 제한이 없는 경우가 많습니다. 채권이 소멸하면 담보 지상권도 소멸하는 것이 일반적입니다.
• 지료 지급 여부: 일반 지상권은 지료를 지급하는 것이 원칙이지만, 담보 지상권은 담보 가치 확보가 주된 목적이므로 지료를 지급하지 않는 경우가 많습니다. 물론 당사자 간의 약정에 따라 지료를 지급할 수도 있습니다.
• 채권과의 종속성: 담보 지상권은 피담보채권(빌려준 돈)이 존재해야 성립하고, 피담보채권이 소멸하면 담보 지상권도 함께 소멸하는 종속적인 관계를 가집니다.
• 제3자에 대한 대항력: 담보 지상권은 등기를 해야 제3자에게 대항력을 가질 수 있습니다. 즉, 토지 소유자가 바뀌더라도 등기된 담보 지상권자는 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

3. 담보 지상권의 예시

 

예시 1:

김민준 씨는 은행에서 5억 원을 빌리면서 자신의 토지를 담보로 제공했습니다. 은행은 토지의 담보 가치를 높이기 위해 김민준 씨에게 토지 위에 상가 건물을 짓도록 하고, 그 건물에 담보 지상권을 설정했습니다. 만약 김민준 씨가 돈을 갚지 못하면, 은행은 그 상가 건물을 경매에 넘겨 채권을 회수할 수 있습니다. 이때, 은행의 주된 목적은 토지 사용이 아니라 건물을 통한 채권 회수입니다.

 

예시 2:

박선영 씨는 친구에게 1억 원을 빌려주면서 친구 소유의 나대지에 담보 지상권을 설정했습니다. 박선영 씨는 당장 그 땅을 사용할 계획은 없지만, 친구가 돈을 갚지 못할 경우를 대비하여 그 땅 위에 건물을 지어 경매를 신청하거나, 아니면 지상권 자체를 다른 사람에게 양도하여 채권을 회수할 수 있도록 한 것입니다. 이 경우에도 박선영 씨의 주된 목적은 토지 사용이 아닌 채권 확보입니다.

 

4. 관련 판례 소개

담보 지상권과 관련된 중요한 판례 중 하나는 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다52582 판결입니다. 이 판례는 담보 지상권의 법적 성격에 대해 명확하게 설명하고 있습니다.

 

판결 요지:

채권자가 채무자 소유의 토지에 채권담보의 목적으로 지상권을 설정받은 경우, 그 지상권은 담보물권으로서의 성질을 가지고, 그 피담보채권이 변제 등으로 소멸하면 그 지상권도 당연히 소멸한다.

 

해설:

이 판례는 담보 지상권이 일반적인 용익물권이 아니라 담보물권의 성격을 가진다는 점을 분명히 했습니다. 따라서 피담보채권이 소멸하면 담보 지상권도 별도의 말소 등기 없이 자동으로 소멸한다는 것을 의미합니다. 이는 담보 지상권의 종속성을 강조하는 판례입니다.

 

5. 공인중개사 시험 준비를 위한 팁

• 담보 지상권의 개념과 일반 지상권과의 차이점을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
• 담보 지상권의 특징 (존속 기간, 지료, 종속성 등)을 꼼꼼히 정리해두세요.
• 예시를 통해 실제 상황에서 담보 지상권이 어떻게 활용되는지 파악하는 것이 도움이 됩니다.
• 위에서 소개된 판례의 요지를 이해하고, 담보 지상권의 법적 성격에 대한 이해를 높이세요.

요약 정리

구분일반 지상권담보 지상권

주된 목적	토지 사용	채권 담보 가치 확보
존속 기간	최단 존속 기간 규정 (건물 종류에 따라 다름)	특별한 제한 없는 경우가 많음 (채권 소멸 시 소멸)
지료 지급 여부	원칙적으로 지급	지급하지 않는 경우가 많음
법적 성격	용익물권	담보물권적 성격