쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 - '복대리인'

 1. 복대리인의 개념과 의의

 

가. 복대리인의 정의:

복대리인이란, **대리인(본인으로부터 대리권을 수여받은 자)**이 자신의 이름으로 선임한 본인의 대리인을 말합니다. 쉽게 말해, 본인이 직접 선임한 대리인이 아니라, 본인이 선임한 대리인이 다시 선임한 대리인인 것이죠.

 

☞핵심:

• 선임 주체: 원래의 대리인 (본인이 아님)
•  대리 관계: 복대리인은 본인의 대리인 (원래 대리인의 대리인이 아님)
• 법적 성격: 본인과 복대리인 사이에 직접적인 대리 관계 발생

나. 복대리인을 인정하는 이유 (의의):

☞ 대리인의 업무 효율성 증대: 대리인이 여러 업무를 처리해야 하거나 전문적인 지식이 필요한 경우, 복대리인을 선임하여 업무를 분담하거나 전문성을 보충할 수 있습니다.

☞  본인의 이익 보호: 대리인이 부득이한 사유로 대리 업무를 수행할 수 없게 되는 경우, 복대리인을 통해 본인의 이익을 지속적으로 보호할 수 있습니다.

 

2. 복대리인 선임의 요건 및 효과

 

가. 복대리인 선임 권한:

☞ 원칙 (임의대리): 임의대리인 (본인의 위임에 의해 선임된 대리인)은 원칙적으로 복대리인을 선임할 수 없습니다. 이는 본인이 특정한 대리인을 신뢰하여 대리권을 수여했기 때문입니다.

☞  예외 (법정 또는 허용된 경우): 다음의 경우에는 임의대리인도 복대리인을 선임할 수 있습니다.

• 본인의 승낙: 본인이 복대리인 선임을 명시적 또는 묵시적으로 승낙한 경우
• 부득이한 사유: 대리인에게 질병, 해외 출장 등 부득이한 사유가 발생하여 스스로 대리 업무를 처리할 수 없는 경우 (예: 갑작스러운 사고로 인한 입원)
• 법정대리: 법정대리인 (법률 규정에 의해 선임된 대리인, 예: 미성년자의 친권자)은 책임하에 복대리인을 자유롭게 선임할 수 있습니다. (민법 제122조)

나. 복대리인 선임의 효과:

☞ 본인과 복대리인 사이의 직접적인 대리 관계 발생: 복대리인은 본인의 대리인으로서 본인을 위해 직접 대리 행위를 합니다.

☞ 원래 대리인의 책임:

• 원칙 (선임 감독 책임): 임의대리인이 부득이한 사유 또는 본인의 승낙을 얻어 복대리인을 선임한 경우, 복대리인의 행위에 대해 선임 및 감독상의 과실이 있는 경우에만 본인에게 책임을 집니다. (민법 제121조 제1항) 즉, 복대리인 선임 자체는 정당했지만, 복대리인을 잘못 뽑았거나 제대로 감독하지 못한 경우에 책임을 지는 것입니다.
• 예외 (무과실 책임): 임의대리인이 본인의 지명에 의해 복대리인을 선임한 경우에는 복대리인의 부적임 또는 불성실함을 알고도 본인에게 통지나 해임을 게을리한 경우에만 책임을 집니다. (민법 제121조 제2항) 본인이 특정 복대리인을 지명한 경우에는 대리인의 책임이 경감되는 것이죠.
• 법정대리인의 책임: 법정대리인은 자유롭게 복대리인을 선임할 수 있으므로, 복대리인의 행위에 대해 전적으로 책임을 집니다. (민법 제122조)

3. 복대리인의 예시

☞ 예시 1: 부동산 매매 계약

갑(본인)은 공인중개사 을(대리인)에게 자신의 아파트 매도를 위임했습니다. 을은 바쁜 일정으로 인해 직접 매매 계약을 체결하기 어렵다고 판단하고, 같은 사무실의 동료 공인중개사 병(복대리인)에게 아파트 매매 계약 체결을 본인 갑의 이름으로 대리하도록 했습니다. 병은 갑의 복대리인으로서 매수인 정과 매매 계약을 체결합니다.

• 이 경우, 병은 을의 대리인이 아닌 갑의 대리인입니다.
• 매매 계약의 법적 효과는 갑과 정 사이에 직접 발생합니다.
•  을이 복대리인 병을 선임할 수 있었던 이유는 '업무 효율성 증대' 또는 '부득이한 사유' (바쁜 일정) 등으로 볼 수 있습니다. (본인 갑의 명시적/묵시적 승낙이 있었다고 가정할 수도 있습니다.)

☞ 예시 2: 소송 대리

김변호사(대리인)는 박씨(본인)의 민사 소송 사건을 위임받았습니다. 김변호사는 사건의 일부 쟁점에 대해 전문적인 지식을 가진 이변호사(복대리인)를 박씨의 복대리인으로 선임하여 해당 쟁점에 대한 소송 수행을 맡겼습니다. 이변호사는 박씨의 복대리인으로서 법원에 출석하여 변론하고 관련 서면을 제출합니다.

• 이 경우, 이변호사는 김변호사의 대리인이 아닌 박씨의 대리인입니다.
• 소송의 모든 법적 효과는 박씨에게 귀속됩니다.
• 김변호사가 복대리인 이변호사를 선임한 이유는 '전문성 보충'으로 볼 수 있습니다. (본인 박씨의 승낙이 있었다고 가정할 수도 있습니다.)

4. 공인중개사 시험 대비 학습 팁

☞ 기본 개념 명확히 이해: 복대리인의 정의, 선임 요건, 효과, 원래 대리인과의 관계 등 기본적인 법리 관계를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다.

☞  조문 및 판례 학습: 민법 조문 (특히 제120조부터 제123조)을 꼼꼼히 확인하고, 복대리인 관련 중요 판례를 학습하여 법리적 깊이를 더하십시오.

☞ 다양한 문제 풀이: 기출 문제 및 예상 문제를 다양하게 풀어보면서 문제 유형에 익숙해지고, 실전 감각을 키우십시오. 특히, 사례형 문제에 대한 대비가 중요합니다.

☞   대리 제도 전체 연관 학습: 복대리인은 대리 제도의 일부이므로, 대리권의 범위, 대리 행위의 방식, 무권대리 등 대리 제도 전반을 함께 학습하면 이해도를 높일 수 있습니다.