쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 - '대리권'

1. 대리권의 종류 및 범위

☞핵심 내용: 대리권은 발생 원인에 따라 법정대리와 임의대리로 나뉘고, 그 범위가 중요하게 작용합니다. 특히 임의대리의 경우 수권행위의 해석을 통해 대리권 범위를 확정하는 문제가 자주 출제됩니다.

 

☞ 법정대리: 법률의 규정에 의해 발생하는 대리권입니다. 예를 들어 미성년자의 친권자, 금치산자의 후견인 등이 법정대리인이 됩니다. 법정대리인의 대리권 범위는 법률에 의해 정해집니다.

• 예시: 미성년자 甲의 법정대리인인 친권자 乙은 甲의 재산을 관리하고 법률행위를 대리할 수 있습니다. 민법 제920조에 따라 친권자는 자녀의 재산에 관한 법률행위를 대리할 수 있습니다.

 

☞ 임의대리: 본인의 수권행위 (대리권 수여 행위)에 의해 발생하는 대리권입니다. 수권행위는 명시적 또는 묵시적으로 이루어질 수 있으며, 그 해석이 중요합니다. 대리권의 범위는 수권행위의 내용에 따라 결정됩니다.

• 예시 1 (명시적 수권): 甲은 乙에게 자신의 X부동산 매각에 관한 대리권을 서면으로 수여했습니다. 이 서면 (위임장)에는 'X부동산 매각에 관한 모든 행위'라고 명시되어 있습니다. 이 경우 乙은 X부동산 매각 계약 체결, 계약금 및 잔금 수령, 소유권이전등기 관련 서류 교부 등 매각에 필요한 모든 행위를 대리할 수 있습니다.
• 예시 2 (묵시적 수권): 甲은 乙에게 자신의 상가 임대관리를 맡겼습니다. 乙은 상가 임차인들과 임대차 계약을 체결하고, 월세를 징수하며, 상가 시설을 관리하는 행위를 해 왔습니다. 이러한 甲의 행위는 乙에게 상가 임대차 계약 체결에 관한 대리권을 묵시적으로 수여한 것으로 볼 수 있습니다.

☞ 출제 포인트: 임의대리에서 수권행위의 해석을 통해 대리권 범위를 확정하는 문제, 특히 특정 행위에 대한 대리권 수여가 다른 행위에 대한 대리권까지 포함하는지 여부를 묻는 문제가 자주 출제됩니다. 예를 들어, '매매계약 체결'의 대리권에 '계약 해제' 권한이 포함되는지 여부 등이 있습니다 (대법원 1992.4.28. 선고 91다46317 판결 참조).

 

2. 대리권의 제한

☞ 핵심 내용: 대리권은 자기계약, 쌍방대리 및 공동대리에 의해 제한될 수 있습니다. 특히 자기계약 및 쌍방대리는 원칙적으로 금지되지만, 예외적으로 허용되는 경우가 있어 시험에서 중요하게 다뤄집니다.

 

☞ 자기계약 금지: 대리인이 본인의 이름으로 자신과 계약을 체결하는 것을 금지합니다 (민법 제124조 본문). 본인과 대리인의 이익이 충돌할 수 있기 때문입니다.

• 예시: 甲의 대리인 乙이 甲 소유의 X부동산을 자기 자신 (乙)에게 매도하는 계약을 체결하는 것은 원칙적으로 금지됩니다.

☞ 쌍방대리 금지: 대리인이 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하는 것을 금지합니다 (민법 제124조 본문). 당사자 쌍방의 이익이 충돌할 수 있기 때문입니다.

• 예시: 매도인 甲의 대리인 乙이 동시에 매수인 丙의 대리인도 되어 甲과 丙 사이의 X부동산 매매계약을 체결하는 것은 원칙적으로 금지됩니다.

☞ 예외적 허용: 본인의 허락이 있거나, 단순히 채무의 이행인 경우에는 자기계약 및 쌍방대리가 예외적으로 허용됩니다 (민법 제124조 단서).

• 예시 1 (본인의 허락): 甲은 乙에게 X부동산 매각에 관한 대리권을 수여하면서, 乙이 X부동산을 직접 매수해도 좋다는 허락을 했습니다. 이 경우 乙은 자기계약을 통해 X부동산을 매수하는 것이 허용됩니다.
• 예시 2 (단순 채무 이행): 甲은 乙에게 1억 원의 채무를 지고 있고, 乙은 甲의 대리인 丙에게 1억 원을 변제하려고 합니다. 이 경우 丙이 甲의 대리인으로서 乙로부터 1억 원을 수령하는 것은 단순히 채무의 이행에 해당하므로 쌍방대리가 허용됩니다.

☞ 공동대리: 수인의 대리인이 있는 경우, 각자 본인을 대리하는 것이 원칙이지만 (각자대리), 법률 또는 수권행위로 공동으로 대리하도록 정할 수 있습니다 (공동대리). 공동대리의 경우, 대리인 전원의 이름으로 또는 전원의 동의를 얻어 대리행위를 해야 합니다.

 

☞   출제 포인트: 자기계약 및 쌍방대리의 금지 원칙과 예외적 허용 사유를 정확히 이해하고 있는지, 사례형 문제를 통해 예외적으로 허용되는 경우를 구별할 수 있는지 묻는 문제가 자주 출제됩니다.

 

3. 대리권 남용

☞  핵심 내용: 대리인이 본인을 위한 것이 아니라 자신의 이익이나 제3자의 이익을 위해 대리권을 행사하는 것을 대리권 남용이라고 합니다. 대리권 남용의 경우, 대리행위의 효력이 문제됩니다.

 

☞  판단 기준: 대리인의 대리행위가 객관적으로 본인의 이익에 반하고, 대리인에게 배임적 의사가 있으며, 상대방이 이러한 대리인의 배임적 의사를 알았거나 알 수 있었을 경우 (악의 또는 과실), 대리권 남용이 인정될 수 있습니다. 이 경우, 비록 대리인이 외형상 대리권 범위 내에서 행위를 했더라도, 그 대리행위는 본인에게 효력이 없습니다. (대법원 2000.3.23. 선고 99다64030 판결 참조 - 권한남용 법리)

• 예시: 甲의 대리인 乙은 X부동산을 시가보다 현저히 낮은 가격으로 丙에게 매도했습니다. 乙은 평소 丙과 친분이 두터웠고, 丙으로부터 개인적인 이익을 얻기로 약속받았습니다. 丙은 乙이 甲의 이익을 제대로 보호하지 않고 자신의 이익을 위해 X부동산을 염가에 매도한다는 사실을 알고 있었습니다. 이 경우, 乙의 대리행위는 대리권 남용에 해당하여 甲에게 효력이 없을 수 있습니다.

☞  출제 포인트: 대리권 남용의 요건과 효과, 특히 상대방의 악의 또는 과실 여부가 중요한 판단 기준이 된다는 점을 묻는 문제가 자주 출제됩니다. 사례형으로 제시하여 대리권 남용에 해당하는지 여부를 판단하는 문제가 나올 수 있습니다.

 

4. 무권대리

☞  핵심 내용: 대리인이 대리권 없이 (또는 대리권 범위를 넘어서) 행한 대리행위를 무권대리라고 합니다. 무권대리 행위는 원칙적으로 본인에게 효력이 없지만, 본인의 추인 (본인이 무권대리 행위를 유효하게 만드는 단독행위) 여부에 따라 효력이 달라집니다.

 

☞ 본인의 추인: 본인이 무권대리 행위를 추인하면, 계약 시에 소급하여 유효하게 됩니다 (민법 제133조 본문). 추인은 명시적 또는 묵시적으로 할 수 있으며, 상대방 또는 무권대리인에게 할 수 있습니다.

• 예시 1 (명시적 추인): 乙은 甲의 대리인이라고 칭하며 대리권 없이 X부동산 매매계약을 丙과 체결했습니다. 甲은 나중에 이 사실을 알고 丙에게 "乙이 체결한 계약을 내가 인정한다"라고 명시적으로 통지했습니다. 이 경우, 계약은 소급적으로 유효하게 됩니다.
• 예시 2 (묵시적 추인): 乙은 甲의 대리인이라고 칭하며 대리권 없이 X부동산 매매계약을 丙과 체결했습니다. 甲은 계약 사실을 알고도 丙으로부터 계약금을 수령하고, 계약 이행을 위한 준비를 하는 등 묵시적으로 추인한 것으로 볼 수 있는 행위를 했습니다.

☞ 상대방의 최고권 및 철회권: 무권대리 행위의 상대방은 본인에게 상당한 기간을 정하여 추인 여부를 최고할 수 있습니다 (민법 제131조). 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다. 또한, 상대방은 본인의 추인이 있기 전까지는 계약을 철회할 수 있습니다 (민법 제134조). 다만, 계약 당시에 상대방이 대리권 없음을 알았을 경우에는 철회할 수 없습니다 (선의의 상대방 보호).

 

☞  무권대리인의 책임: 본인이 추인을 거절하고, 상대방이 선의이며 과실이 없는 경우, 무권대리인은 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다 (민법 제135조).

 

☞  출제 포인트: 무권대리의 효과 (본인에게 효력 없음이 원칙, 추인하면 소급하여 유효), 본인의 추인, 상대방의 최고권 및 철회권, 무권대리인의 책임 등 무권대리 전체 내용이 시험에 매우 자주 출제됩니다. 특히 사례형 문제로 무권대리, 표현대리, 협의의 무권대리 (135조 책임) 등을 구별하는 문제가 높은 빈도로 출제됩니다.

 

5. 표현대리

☞  핵심 내용: 대리권이 없음에도 불구하고 마치 대리권이 있는 것과 같은 외관이 존재하고, 본인이 그 외관 형성에 책임이 있는 경우, 또는 본인이 그 외관을 제거하지 않은 채 방치한 경우, 본인은 그 외관을 믿고 거래한 선의 및 무과실의 상대방에게 책임을 지는 제도입니다. 상대방 보호를 위한 특별한 책임 법리입니다.

 

☞    표현대리의 종류:

• 대리권 수여 표시의 표현대리 (민법 제125조): 본인이 제3자에게 타인에게 대리권을 수여했다는 표시를 한 경우, 그 표시된 범위 내에서 무권대리 행위에 대해 책임을 집니다.
• 권한을 넘은 표현대리 (민법 제126조): 대리인이 기본대리권은 있으나, 그 권한을 넘어서 행위를 한 경우, 본인은 권한을 넘은 행위에 대해 책임을 집니다. 기본대리권은 등기신청대리, 금전소비대차계약 체결 대리 등 공법상 행위나 사법상 행위를 불문합니다.
• 대리권 소멸 후의 표현대리 (민법 제129조): 이전에 대리권을 수여했던 자가 대리권 소멸 후에도 마치 대리권이 존속하는 것처럼 행위를 한 경우, 본인은 책임을 집니다.

☞  요건:

• 외관 존재: 대리권이 있는 것과 같은 외관이 존재해야 합니다.
• 본인 책임: 본인이 외관 형성에 책임이 있거나, 외관 제거를 방치해야 합니다.
• 상대방의 선의 및 무과실: 상대방은 대리권 없음을 몰랐고, 몰랐음에 과실이 없어야 합니다.

☞  효과: 표현대리가 성립하면, 무권대리 행위임에도 불구하고 본인은 책임을 져야 합니다. 즉, 표현대리 행위는 본인에게 유효하게 됩니다. 이는 상대방 보호를 위한 특별한 효과입니다.

          

☞  출제 포인트: 표현대리의 종류별 요건 및 효과, 특히 각 표현대리 유형별 성립 요건을 구체적인 사례와 함께 묻는 문제가 자주 출제됩니다. 무권대리와 표현대리의 구별, 특히 표현대리가 성립하는 경우 무권대리임에도 불구하고 본인이 책임을 진다는 점을 강조하는 문제가 중요합니다. 선의 및 무과실의 상대방 보호라는 표현대리 제도의 취지를 이해하는 것이 중요합니다.

 

☞ 판례 학습: 대리권 관련 판례는 시험에서 매우 중요합니다. 특히 표현대리, 무권대리, 대리권 남용 관련 주요 판례의 사실관계, 판결 요지 등을 꼼꼼히 정리하고 이해하는 것이 중요합니다.

 

☞ 사례 문제 연습: 다양한 사례 문제를 풀어보면서 대리권 관련 법리를 실제 상황에 적용하는 연습을 꾸준히 해야 합니다. 기출 문제뿐만 아니라 다양한 문제집의 사례 문제를 풀어보는 것이 도움이 됩니다.

 

☞  조문 확인: 민법 제114조부터 제136조까지의 대리 관련 조문을 꼼꼼히 읽고, 각 조문의 내용을 정확히 이해해야 합니다. 조문 자체가 시험 지문으로 출제되는 경우도 많습니다.