쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 - '무권대리'

1. 무권대리 개념 및 종류

 

가. 무권대리의 정의:

무권대리란 대리권 없이 (혹은 대리권 범위를 넘어) 타인(본인)의 이름으로 법률행위를 하는 것을 말합니다. 즉, 대리인이라고 칭하는 사람이 실제로는 대리권이 없거나 주어진 대리권의 범위를 벗어나서 행위를 하는 경우입니다.

☞핵심:

• 대리권 부존재 또는 범위 초과: 대리인 자격은 있지만, 적법한 대리권이 없는 상태.
•  본인 이름으로 행위: 반드시 본인의 이름으로 법률행위가 이루어져야 함 (본인을 위한 것임을 표시해야 함).
• 법률 효과: 원칙적으로 본인에게 법적 효력이 발생하지 않음.

나. 무권대리의 종류:

무권대리는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

1. 협의의 무권대리 (좁은 의미의 무권대리): 처음부터 대리권이 전혀 없는 경우를 말합니다. 예를 들어, 타인의 주민등록증을 위조하여 부동산 매매 계약을 체결하는 경우입니다.

2. 표현대리 (넓은 의미의 무권대리): 겉으로 보기에 대리권이 있는 것과 같은 외관을 갖추고 있는 경우를 말합니다. 법률은 일정한 요건 하에 이러한 표현대리 행위에 대해 본인에게 책임을 지도록 하여 거래의 안전을 보호합니다. 표현대리는 다시 세 가지 유형으로 나뉩니다 (후술).

 

2. 협의의 무권대리 (본래적 의미의 무권대리)

가. 법률 효과:

협의의 무권대리 행위는 원칙적으로 본인에게 효력이 없습니다. 무권대리인은 대리권 없이 행위했으므로, 그 법률 효과가 본인에게 귀속될 이유가 없기 때문입니다. 마치 타인이 멋대로 본인의 물건을 처분한 것과 같은 상황입니다.

 

나. 본인의 선택:

본인은 무권대리 행위에 대해 다음 두 가지 선택을 할 수 있습니다.

1. 추인 (追認): 본인이 무권대리 행위를 인정하는 것을 말합니다. 추인을 하면 무권대리 행위는 계약 시점으로 소급하여 유효한 대리 행위가 됩니다. 즉, 처음부터 적법한 대리 행위였던 것과 동일한 효과가 발생합니다.

• 추인은 명시적으로 할 수도 있고, 묵시적으로 할 수도 있습니다. (예: 무권대리인이 체결한 계약 내용대로 이행하는 경우 묵시적 추인으로 인정될 수 있음)
• 추인은 상대방(제3자) 또는 무권대리인에게 할 수 있습니다.
• 추인에는 특별한 방식이 요구되지 않습니다.

2. 거절 (拒絶): 본인이 무권대리 행위를 인정하지 않는 것을 말합니다. 거절하면 무권대리 행위는 본인에게 아무런 효력이 없게 됩니다.

 

다. 상대방 (제3자)의 권리:

무권대리 행위의 상대방(제3자)은 불안정한 법률관계에서 벗어나기 위해 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.

1. 최고권 (催告權): 상당한 기간을 정하여 본인에게 추인 여부를 확답해 줄 것을 최고할 수 있습니다. 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다. (민법 제131조) 상대방은 본인에게 직접 물어보고 법률관계를 확정할 수 있는 권리입니다.

2.철회권 (撤回權): 본인이 추인하기 전까지 상대방은 무권대리인과의 계약을 철회할 수 있습니다. 단, 상대방이 계약 당시에 무권대리임을 알았을 경우에는 철회할 수 없습니다. (선의의 제3자 보호, 민법 제134조) 상대방은 계약에서 벗어나 손해를 줄일 수 있는 권리입니다.

 

라. 무권대리인의 책임 (제135조):

본인이 무권대리 행위를 추인하지 않은 경우, 무권대리인은 다음 중 하나를 선택하여 상대방에게 책임을 져야 합니다. (상대방의 선택에 따름)

1.이행 책임: 무권대리인이 직접 계약 내용을 이행해야 합니다. (예: 매매 계약의 경우, 무권대리인이 직접 부동산을 매도해야 함 - 현실적으로 불가능한 경우가 많음)

2. 손해배상 책임: 계약 불이행으로 인해 상대방이 입은 손해를 배상해야 합니다.

☞ 예외: 무권대리인의 책임 면제 사유 (무권대리인이 책임지지 않는 경우):

• 무권대리인이 대리권 없음을 몰랐다는 사실을 증명한 경우 (자신에게 과실이 없음을 증명해야 함)
• 상대방이 계약 당시에 무권대리임을 알았거나 알 수 있었을 경우 (악의 또는 과실 있는 제3자)
• 무권대리인이 행위능력이 없는 미성년자인 경우

3. 표현대리 (表見代理)

가. 표현대리의 의의:

표현대리란 대리권이 없음에도 불구하고 마치 대리권이 있는 것과 같은 외관이 존재하고, 이러한 외관 형성에 대해 본인에게 책임이 있는 경우에 성립하는 무권대리입니다. 법은 거래의 안전을 위해 일정한 요건 하에 표현대리를 인정하여 본인에게 책임을 지도록 합니다.

☞ 핵심:

• 외관 존재: 마치 대리권이 있는 것처럼 보이는 외관.
• 본인 책임: 외관 형성에 대한 본인의 책임 (귀책사유).
• 거래 안전 보호: 상대방 (제3자) 보호 및 거래 질서 유지.
•  유효한 대리행위로 간주: 표현대리가 성립하면 무권대리 행위이지만, 본인에게 유효한 대리 행위와 동일한 효과 발생.

나. 표현대리의 종류 및 성립 요건:

민법은 세 가지 유형의 표현대리를 규정하고 있습니다. 각 유형별 성립 요건은 다음과 같습니다.

1. 제125조 (대리권 수여의 표시에 의한 표현대리): 본인이 제3자에게 특정인에게 대리권을 수여했다는 표시를 한 경우 (실제로는 대리권을 수여하지 않았거나, 수여했더라도 범위를 제한한 경우).

☞ 요건:

• §   본인의 대리권 수여 표시 (특정한 자에게 대리권을 주었다는 것을 제3자에게 알림)
• §   표시된 대리권 범위 내의 행위
• §   상대방 (제3자)의 선의 및 무과실 (대리권 없음을 몰랐고, 과실 없이 몰랐어야 함)

☞  예시: 갑(본인)이 을(무권대리인)에게 "을은 나의 부동산 매매 대리인입니다" 라고 병(제3자)에게 알렸지만, 실제로는 대리권을 준 적이 없거나 매매가 아닌 임대 권한만 준 경우. 병이 이러한 갑의 표시를 믿고 을과 부동산 매매 계약을 체결한 경우.

2.  제126조 (권한을 넘은 표현대리: 월권대리): 본인이 대리인에게 일정한 범위의 대리권을 수여했으나, 대리인이 그 권한을 넘어선 행위를 한 경우.

☞  요건:

• §   기본적인 대리권 존재 (예: 등기 신청 대리권, 일상 가사 대리권 등)
• §   기본 대리권의 범위를 넘는 월권 행위
• §   상대방 (제3자)이 대리인의 권한 초과를 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 함 (선의 및 무과실 + 객관적으로 보아 권한 초과를 믿을 만한 사정 존재)

☞ 예시: 부동산 관리 대리인에게 월세 받는 권한만 주었는데, 대리인이 본인 허락 없이 부동산을 매각하는 계약을 체결한 경우. 상대방이 부동산 관리 대리인에게 매각 권한도 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우.

3. 제129조 (대리권 소멸 후의 표현대리): 원래는 대리권이 있었으나, 대리권이 소멸된 후에도 마치 대리권이 아직 존재하는 것처럼 행위하는 경우.

☞ 요건:

• §   과거에 유효한 대리권 존재
• §   대리권 소멸 후의 행위
• §   상대방 (제3자)이 대리권 소멸 사실을 몰랐고, 과실 없이 몰랐어야 함 (선의 및 무과실)

☞  예시: 과거에 부동산 매매 대리인이었으나 대리 기간이 만료된 후에도, 과거 거래 관계가 있던 상대방과 다시 매매 계약을 체결하는 경우. 상대방이 대리권 소멸 사실을 몰랐고, 과실 없이 몰랐던 경우 (과거 거래 관계 등으로 인해 대리권이 유효하다고 믿을 만한 사정이 있는 경우).

 

다. 표현대리의 효과:

표현대리가 성립하면, 무권대리 행위임에도 불구하고 본인은 그 행위에 대해 책임을 져야 합니다. 즉, 표현대리 행위는 본인에게 유효한 대리 행위와 동일한 효과를 발생시킵니다. 본인은 계약 내용대로 이행해야 하고, 상대방은 본인에게 계약 이행을 청구할 수 있습니다.

 

4. 무권대리의 예시

☞ 예시 1: 협의의 무권대리 (부동산 매매)

김씨는 이씨 소유의 아파트를 매수하고 싶었지만, 이씨가 매도할 의사가 없었습니다. 이에 김씨는 이씨의 주민등록증을 위조하여 마치 자신이 이씨인 것처럼 가장하여 박씨와 아파트 매매 계약을 체결했습니다.

• 이 경우, 김씨는 이씨의 대리인이 아니므로 협의의 무권대리에 해당합니다.
• 원칙적으로 이씨는 매매 계약에 대해 아무런 책임을 지지 않습니다.
• 박씨는 계약을 철회하거나, 김씨에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 만약 이씨가 이 매매 계약을 추인한다면, 계약은 소급하여 유효하게 됩니다.

☞ 예시 2: 표현대리 (제126조 월권대리 - 부동산 담보 대출)

주식회사 ABC의 대표이사 갑은 은행에서 회사의 운영자금을 대출받기 위해 은행 담당자 을과 대출 상담을 했습니다. 은행은 담보를 요구했고, 갑은 회사 소유의 부동산을 담보로 제공하기로 했습니다. 그러나 실제 갑에게는 부동산 담보 제공에 대한 이사회 결의를 거쳐야 하는 제한이 있었습니다. 갑은 이러한 제한을 숨기고 은행과 담보 설정 계약을 체결했습니다.

• 갑은 대표이사로서 기본적인 대출 관련 대리권은 있지만, 담보 제공에는 제한이 있었습니다. 이는 **권한을 넘은 표현대리 (월권대리)**에 해당될 수 있습니다.
• 만약 은행 담당자 을이 갑에게 부동산 담보 제공 권한 제한이 있다는 사실을 알 수 없었고 (선의 및 무과실), 대표이사의 지위 등을 고려할 때 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 (정당한 이유), 표현대리가 성립될 수 있습니다.
•  표현대리가 성립하면, 주식회사 ABC는 은행과의 담보 설정 계약에 대해 책임을 져야 합니다.

5. 공인중개사 시험 대비 학습 팁

☞ 기본 개념 및 법리 정확히 숙지: 무권대리의 종류, 효과, 본인과 상대방의 권리, 표현대리 유형별 성립 요건 등을 명확하게 이해하는 것이 중요합니다. 특히 협의의 무권대리와 표현대리를 구별하고, 각 유형별 법률 효과를 비교하여 학습하세요.

☞ 민법 조문 (제130조~제136조) 집중 학습: 무권대리 관련 민법 조문을 꼼꼼히 읽고, 각 조문의 의미를 정확하게 파악해야 합니다. 특히 제135조 (무권대리인의 책임), 제125조, 126조, 129조 (표현대리) 조문은 암기하고 내용을 완벽하게 이해하는 것이 중요합니다.

☞ 판례 학습: 무권대리 및 표현대리 관련 중요 판례를 학습하여 법률 이론을 실제 사례에 적용하는 연습을 하십시오. 판례는 특히 표현대리의 '정당한 이유' 판단 기준 등을 이해하는 데 도움이 됩니다.

☞ 사례형 문제 대비: 공인중개사 시험은 사례형 문제가 많이 출제되므로, 다양한 사례를 통해 무권대리 여부 및 법률 효과를 분석하는 연습을 꾸준히 해야 합니다. 기출 문제 및 예상 문제를 통해 실전 감각을 키우십시오.

☞ 유권대리와 비교 학습: 무권대리는 유권대리와 대비하여 학습하는 것이 효과적입니다. 유권대리의 요건 및 효과와 비교하면서 무권대리의 특징을 명확하게 파악하십시오.

☞  흐름도 및 도표 활용: 무권대리, 추인, 거절, 최고, 철회, 표현대리 등 복잡한 개념들을 흐름도나 도표로 정리하여 시각적으로 학습하면 이해도를 높일 수 있습니다.