쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 - '표현대리'

1. 표현대리란 무엇일까요? (개념)

 

가. 무권대리의 한 유형:

표현대리(表見代理)는 넓은 의미에서 무권대리의 한 유형입니다. 무권대리란 대리권 없이 타인의 이름으로 법률행위를 하는 것을 말하는데, 표현대리는 겉으로 보기에 마치 대리권이 있는 것과 같은 외관을 갖춘 무권대리를 의미합니다.

☞핵심:

• 본질은 무권대리: 실제로는 대리권이 없습니다.
• 외관상 유권대리와 유사: 겉으로 보기에는 적법한 대리 행위처럼 보입니다.
• 본인 책임 발생 가능: 일정한 요건 하에 본인이 책임을 져야 합니다.

나. 표현대리를 인정하는 이유 (취지):

표현대리 제도는 거래의 안전을 보호하기 위해 만들어졌습니다. 만약 겉으로 보기에 대리권이 있는 것처럼 믿을 만한 사정이 있는 경우, 그 외관을 믿고 거래한 선의·무과실의 제3자를 보호하고, 외관 형성에 책임 있는 본인에게 책임을 부담시키는 것이 타당하다는 취지입니다.

 

2. 표현대리의 종류 및 성립 요건

민법은 세 가지 유형의 표현대리를 규정하고 있으며, 각 유형별로 성립 요건이 다릅니다.

 

가. 제125조: 대리권 수여의 표시에 의한 표현대리

☞  요건:

1. 본인의 대리권 수여 표시: 본인이 특정인에게 대리권을 수여했다는 뜻을 제3자에게 표시해야 합니다. (반드시 특정 제3자에게 직접 표시할 필요는 없고, 불특정 다수인에게 표시해도 무방합니다. 예를 들어, 채용 광고에 대리점 모집 광고를 내는 경우)
2. 표시된 대리권 범위 내의 행위: 무권대리인이 표시된 대리권 범위 내에서 대리 행위를 해야 합니다.
3. 상대방 (제3자)의 선의·무과실: 상대방은 무권대리인에게 대리권이 없다는 사실을 몰랐고 (선의), 몰랐음에 대해 과실이 없어야 합니다 (무과실). 즉, 선의이고 동시에 무과실이어야 합니다.

☞ 예시:

갑(본인)은 을(무권대리인)에게 부동산 매매에 대한 대리권을 수여할 의사 없이, 병(제3자)에게 "을은 저의 부동산 매매를 대리할 권한이 있는 대리인입니다." 라고 표시했습니다. 병은 갑의 말을 믿고 을과 갑 소유 부동산에 대한 매매 계약을 체결했습니다. 이 경우, 병이 선의·무과실이라면 제125조 표현대리가 성립합니다. 갑은 매매 계약에 대해 책임을 져야 합니다.

 

나. 제126조: 권한을 넘은 표현대리 (월권대리)

☞ 요건:

1. 기본 대리권의 존재: 무권대리인이 기본적인 대리권을 가지고 있어야 합니다. (어떠한 종류의 대리권이라도 상관없습니다. 예: 등기 신청 대리권, 일상 가사 대리권, 금전 소비대차 계약 체결 대리권 등)
2. 권한을 넘는 행위 (월권행위): 무권대리인이 가진 기본 대리권의 범위를 넘어서는 행위를 해야 합니다.
3. 상대방 (제3자)의 정당한 이유: 상대방은 무권대리인에게 권한을 넘는 행위를 할 권한도 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 합니다. 정당한 이유가 있는지 여부는 선의·무과실에 더하여, 객관적인 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다. (단순한 선의·무과실만으로는 부족하고, 객관적으로 보아 권한 초과를 믿을 만한 특별한 사정이 있어야 합니다.)

☞ 예시:

갑(본인)은 을(대리인)에게 은행 예금업무에 대한 대리권 (기본 대리권) 을 수여했습니다. 그러나 을은 갑의 인감도장과 서류를 이용하여 갑 소유의 부동산을 담보로 제공하고 은행에서 대출을 받는 행위, 즉 권한을 넘는 행위 (월권행위) 를 했습니다. 은행 담당자 병(제3자)은 을이 예금 업무 뿐만 아니라 담보 대출에 대한 대리권도 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었습니다 (예: 과거 거래 관계, 을의 직책 등 객관적인 사정 고려). 이 경우, 제126조 표현대리가 성립하여 갑은 담보 설정 및 대출 계약에 대해 책임을 져야 합니다.

 

다. 제129조: 대리권 소멸 후의 표현대리

☞ 요건:

1. 과거에 대리권 존재: 원래는 유효한 대리권이 존재했어야 합니다. (과거에 적법하게 대리권을 수여받았으나, 현재는 대리권이 소멸된 경우)
2. 대리권 소멸 후의 행위: 대리권이 소멸된 이후에 대리 행위를 해야 합니다.
3. 상대방 (제3자)의 선의·무과실: 상대방은 대리권이 소멸되었다는 사실을 몰랐고 (선의), 몰랐음에 대해 과실이 없어야 합니다 (무과실).

☞  예시:

갑(본인)은 과거에 을(대리인)에게 부동산 매매에 대한 대리권을 수여했으나, 대리 기간 만료로 대리권이 소멸되었습니다. 그러나 을은 과거에 거래 관계가 있었던 병(제3자)에게 여전히 대리권이 있는 것처럼 행세하며 부동산 매매 계약을 체결했습니다. 병은 과거 거래 관계 등을 고려할 때 을에게 여전히 대리권이 있다고 믿었고 (선의), 대리권 소멸 사실을 알 수 없었던 데에 과실이 없었다면 (무과실) 제129조 표현대리가 성립합니다. 갑은 매매 계약에 대해 책임을 져야 합니다.

 

3. 표현대리의 효과

표현대리가 성립하면, 비록 무권대리 행위이지만, 법률 효과는 유권대리와 동일하게 본인에게 귀속됩니다. 즉, 본인은 표현대리인이 체결한 계약 내용에 따라 책임을 져야 하며, 상대방은 본인에게 계약 내용 이행을 청구할 수 있습니다.

•  본인에게 유효한 대리 행위와 동일한 효과: 본인은 계약 내용대로 이행해야 합니다.
• 상대방은 본인에게 직접 권리 행사 가능: 상대방은 본인에게 계약 이행, 손해배상 등을 청구할 수 있습니다.
•  무권대리인의 책임은 면제: 표현대리가 성립하면, 무권대리인은 제135조 무권대리인의 책임을 지지 않습니다. (본인이 책임지기 때문)

4. 표현대리의 예시 (다양한 사례)

 

☞ 예시 1: 제125조 표현대리 (상가 임대차)

갑(본인)은 자신의 상가를 임대하기 위해 인터넷 부동산 카페에 "저의 상가 임대 문의는 을에게 연락하세요." 라는 글을 게시했습니다. 병(임차인)은 이 글을 보고 을에게 연락하여 상가 임대차 계약을 체결했습니다. 하지만 실제 갑은 을에게 임대 권한을 준 적이 없었습니다. 병이 갑의 게시글을 믿고 을에게 임대 권한이 있다고 생각했고, 그렇게 믿은 것에 과실이 없다면 제125조 표현대리가 성립합니다. 갑은 임대차 계약에 대해 책임을 져야 합니다.

 

☞ 예시 2: 제126조 표현대리 (아파트 관리소장의 매매 계약)

아파트 입주자대표회의는 관리소장 을에게 아파트 관리 및 유지보수에 관한 포괄적인 권한을 위임했습니다 (기본 대리권). 을은 위임받은 권한을 넘어서 아파트 단지 내 상가 일부를 병(매수인)에게 매도하는 계약을 체결했습니다 (월권행위). 병이 을의 직책, 아파트 관리소장의 통상적인 권한 등을 고려할 때 을에게 상가 매도 권한도 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 제126조 표현대리가 성립합니다. 입주자대표회의는 매매 계약에 대해 책임을 져야 합니다.

 

☞ 예시 3: 제129조 표현대리 (과거 대리점 직원의 계약)

갑 주식회사(본인)는 과거 을(대리인)에게 대리점 운영에 관한 대리권을 수여했습니다. 하지만 계약 기간 만료로 대리점 계약이 종료되어 을의 대리권은 소멸했습니다. 그럼에도 불구하고, 을은 과거 거래처였던 병(제3자)에게 여전히 갑 회사의 대리인인 것처럼 속여 제품 공급 계약을 체결했습니다. 병이 과거 을과 거래 관계가 있었고, 대리권 소멸 사실을 알 수 없었던 데에 과실이 없다면 제129조 표현대리가 성립합니다. 갑 주식회사는 제품 공급 계약에 대해 책임을 져야 합니다.