쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-'토지의 분류'

1. 자연적 특성에 따른 토지 분류

토지는 자연 상태 그대로의 모습에 따라 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

• 택지 (宅地): 주거용 건물을 건축할 수 있는 토지입니다. 우리가 흔히 '집터'라고 부르는 곳이죠.
• 농지 (農地): 농작물 경작이나 다년생 식물 재배에 이용되는 토지입니다. 전(밭), 답(논), 과수원 등이 이에 해당합니다.
• 임야 (林野): 산림 및 원야를 이루고 있는 토지입니다. 나무가 자라고 있는 산이나 들판 등을 생각하시면 됩니다.
• 대지 (垈地): 건축물을 건축할 수 있도록 구획된 토지입니다. 법적으로 지번이 부여되어 건축물을 지을 수 있는 땅이라고 이해하시면 됩니다. 택지와 유사하지만, 좀 더 법적인 개념에 가깝습니다.
• 부지 (敷地): 건축물을 건축할 수 있는 토지를 포괄적으로 이르는 말입니다. 택지, 대지뿐만 아니라 공장이나 창고 등을 지을 수 있는 땅까지 넓은 의미로 사용됩니다. 시험에서는 택지와 부지의 차이를 묻는 문제가 나올 수 있으니 주의해야 합니다. 일반적으로 택지는 주거용, 부지는 좀 더 넓은 의미로 이해하시면 좋습니다.

2. 용도지역에 따른 토지 분류 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

우리나라에서는 토지의 효율적인 이용과 관리를 위해 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 토지를 다양한 용도지역으로 구분하고 있습니다. 이 분류는 시험에서 매우 중요하게 다뤄지므로 반드시 숙지해야 합니다.

• 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 도시적으로 관리할 필요가 있는 지역입니다.
  • 주거지역: 건폐율과 용적률이 낮아 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위한 지역 (전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분화)
  • 상업지역: 상업 및 업무 기능 등을 수행하기 위한 지역 (중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 세분화)
  • 공업지역: 공업 시설 등을 수용하기 위한 지역 (전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 세분화)
  • 녹지지역: 자연환경 보전, 도시민의 건전한 휴식 공간 제공 등을 위한 지역 (보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 세분화)
• 관리지역: 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역으로, 토지 이용 목적에 따라 다음과 같이 세분화됩니다.
  • 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지 등을 위해 필요한 지역
  • 생산관리지역: 농업, 임업, 어업 생산 등을 위해 필요한 지역
  • 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되거나, 제한적인 개발 및 이용이 허용되는 지역 (개발 가능성이 높아 시험에 자주 출제됨)
• 농림지역: 농업 진흥 및 산림 보전을 위해 필요한 지역
• 자연환경보전지역: 자연환경, 생태계, 상수원 보호, 문화재 보전 등을 위해 필요한 지역

3. 부동산 활동상의 토지 분류

부동산 시장에서 토지가 어떻게 활용되는지에 따라 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

• 건축 용도에 따른 분류:
  • 건축지: 건축물을 건축할 수 있는 토지 (택지, 대지, 일부 부지 포함)
  • 건축 부적합지: 건축물을 건축하기 어려운 토지 (급경사지, 맹지 등)
• 이용 상황에 따른 분류:
  • 유휴지: 특별한 용도 없이 비어 있는 토지
  • 나지: 지상에 건축물이나 그 밖의 정착물이 없고, 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지 (건축 가능성이 높아 투자 대상으로 주목받음)
  • 건부지: 지상에 건축물이 있는 토지 (건축물로 인해 토지 활용에 제약이 있을 수 있음)
  • 맹지: 도로와 직접 연결되지 않아 건축물을 지을 수 없는 토지 (타인의 토지를 통해 도로에 접근해야 함)
  • 필지: 하나의 지번으로 등록된 토지의 단위
  • 획지: 가격 수준이 비슷하여 하나의 가격으로 평가할 수 있는 일단의 토지 (감정평가 시 중요한 개념)

시험 대비 핵심 정리

• 택지, 대지, 부지의 개념 차이를 명확히 이해하고 각 용어의 쓰임새를 구분할 수 있어야 합니다.
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역 분류는 시험의 핵심 내용이므로 각 지역의 특징과 세분화된 종류를 반드시 암기해야 합니다. 특히 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 큰 틀을 먼저 이해하고, 각 지역별 세부 용도까지 꼼꼼히 학습하는 것이 중요합니다.
• 나지, 건부지, 맹지 등 부동산 활동과 관련된 용어들의 의미를 정확히 파악하고, 이들이 부동산 가치에 미치는 영향을 이해해야 합니다.
• 필지와 획지의 차이점을 이해하고, 감정평가와의 연관성을 파악해 두는 것이 좋습니다.

이 외에도 다양한 토지 관련 용어들이 있지만, 우선 위에 정리해 드린 내용들을 중심으로 학습하시면 시험 준비에 큰 도움이 될 것입니다.