쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 - '통정의 허위 표시'

1. 통정의 허위표시란 무엇인가? (민법 제108조 제1항)

통정의 허위표시란 표의자(의사를 표시하는 사람)와 상대방이 서로 짜고(통정하여) 진정한 의사 없이 겉으로만 의사표시를 하는 행위를 말합니다. 즉, 속으로는 다른 의사를 가지고 있으면서 겉으로는 합의된 내용을 표시하는 것입니다.

핵심 키워드:

• 비진의 의사표시: 표의자는 자신의 진정한 의사와 표시된 내용이 다르다는 것을 알고 있습니다.
• 상대방과의 통정: 상대방도 표의자의 진정한 의사를 알고 이에 동의합니다. (합의, 묵시적 합의 포함)
• 법률효과의 발생 의사 없음: 당사자 모두 겉으로 표시된 법률행위에 따른 법률효과를 발생시킬 의사가 없습니다.

2. 통정의 허위표시의 예시

• 채무자의 재산 은닉: 채무자 甲이 강제집행을 피하기 위해 친구 乙과 짜고 자신의 부동산을 乙에게 매도한 것처럼 꾸며 등기를 이전하는 경우. 실제로는 매매할 의사가 없습니다.
• 명의신탁 약정 은폐: 甲이 세금 회피 목적으로 乙에게 부동산을 명의신탁하면서, 겉으로는 매매계약을 체결한 것처럼 서류를 작성하는 경우. 실제 소유권 이전 의사는 없습니다.
• 가짜 소비대차 계약: 甲이 乙에게 돈을 빌려준 적이 없음에도 불구하고, 乙과 짜고 소비대차 계약서를 작성하여 乙의 다른 채권자들의 강제집행을 방해하는 경우.
• 회사 자금 유용: 회사의 대표이사 甲이 개인적인 용도로 회사 자금을 빼돌리기 위해, 乙과 짜고 허위의 용역 계약을 체결하고 회사 자금을 乙에게 지급하는 경우.

3. 통정의 허위표시의 효력 (당사자 간)

통정의 허위표시는 당사자 사이에서는 언제나 무효입니다. 이는 당사자 스스로가 진정한 의사 없이 법률행위를 한 것이므로 법률이 보호할 필요가 없기 때문입니다. 따라서 위 예시에서 甲과 乙 사이의 매매계약, 소비대차 계약 등은 법적으로 아무런 효력이 없습니다.

 

4. 통정의 허위표시와 선의의 제3자 보호 (민법 제108조 제2항)

통정의 허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 여기서 '선의의 제3자'란 통정허위표시가 있었다는 사실을 알지 못하고(선의), 그 허위표시를 믿고 새로운 법률관계를 맺은 사람을 의미합니다.

핵심 내용:

• 보호 요건: 제3자는 선의여야 합니다. 즉, 통정허위표시 사실을 몰랐어야 합니다. 악의(알았거나 알 수 있었을 경우)인 제3자는 보호받지 못합니다.
• 보호 대상: 단순히 허위표시의 당사자로부터 권리를 이전받은 사람뿐만 아니라, 그 법률행위를 기초로 하여 새로운 법률상 이해관계를 맺은 모든 사람을 포함합니다. (예: 매수인으로부터 다시 부동산을 매수한 사람, 저당권을 설정받은 사람, 임차인 등)
• 선의 추정: 제3자의 선의는 법률상 추정됩니다. 따라서 허위표시의 당사자가 제3자가 악의였다는 사실을 입증해야 합니다.
• 대항하지 못한다: 허위표시의 당사자는 선의의 제3자에게 통정허위표시의 무효를 주장할 수 없습니다. 즉, 선의의 제3자는 유효하게 권리를 취득하게 됩니다.

5. 선의의 제3자에 해당하는 경우 (시험 대비 중요)

• 허위 매수인으로부터 부동산을 매수한 자
• 허위 매수인으로부터 부동산에 저당권을 설정받은 자
• 허위 매수인으로부터 부동산을 전세로 임차한 자
• 허위 채무의 채권을 양수받은 자

6. 선의의 제3자에 해당하지 않는 경우 (시험 대비 중요)

• 허위표시 당사자의 상속인 (상속인은 당사자와 동일한 지위를 가집니다.)
• 가장채권의 채무자 (직접적인 당사자입니다.)
• 통정허위표시에 의해 만들어진 가짜 채권의 양수인이라도, 양도인이 악의인 경우 (악의는 승계됩니다.)

7. 관련 판례 소개 (시험 대비 중요)

• 대법원 1996.4.26. 선고 95다57113 판결:
  • 사안: 甲은 乙에게 부동산을 가장양도하였고, 乙은 이를 丙에게 근저당권을 설정해주었습니다. 丙은 위 가장양도 사실을 알지 못했습니다.
  • 판결: 대법원은 丙은 선의의 제3자에 해당하므로 甲은 丙에게 위 가장양도의 무효를 주장하여 근저당권의 말소를 청구할 수 없다고 판시했습니다. 이 판례는 가장행위에 기초하여 새로운 법률관계를 맺은 선의의 제3자는 보호받는다는 점을 명확히 보여줍니다.
• 대법원 2000.3.28. 선고 99다51708 판결:
  • 사안: 甲은 乙에게 채무를 변제하기 위해 부동산을 양도하였으나, 등기는 乙의 동생 丙에게 이전되었습니다. 이는 甲, 乙, 丙 사이의 통정허위표시였습니다. 그 후 丙은 丁에게 근저당권을 설정해주었습니다. 丁은 위 통정허위표시 사실을 알지 못했습니다.
  • 판결: 대법원은 丁은 선의의 제3자에 해당하므로 甲은 丁에게 위 통정허위표시의 무효를 주장하여 근저당권의 말소를 청구할 수 없다고 판시했습니다. 이 판례는 중간 생략 등기의 경우에도 최종적으로 선의의 제3자가 나타나면 보호받을 수 있다는 점을 보여줍니다.

8. 시험 대비 핵심 정리

• 통정의 허위표시는 당사자 간에는 무효이다.
• 선의의 제3자에게는 통정의 허위표시의 무효를 대항할 수 없다.
• 선의의 제3자는 통정허위표시 사실을 몰랐어야 한다. (선의 추정)
• 제3자는 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺어야 한다.
• 선의의 제3자에 해당하는 경우와 해당하지 않는 경우를 명확히 구분해야 한다.
• 관련 판례를 통해 법원의 판단 기준을 이해하는 것이 중요하다.