쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법-'법률행위의 부관'

민법에서 '법률행위의 부관'은 법률행위의 효력 발생 또는 소멸을 제한하거나 변경하기 위해 법률행위에 덧붙여지는 약관입니다. 부관에는 크게 조건과 기한이 있으며, 이는 법률행위의 내용을 보다 유연하게 만들고 당사자의 다양한 의사를 반영하는 중요한 역할을 합니다. 특히 공인중개사 시험에서 '부관'은 꾸준히 출제되는 핵심 내용이므로, 정확한 이해가 필수적입니다.

 

1. 법률행위의 부관 개요

법률행위의 부관이란 법률행위의 효력의 발생, 소멸, 내용 등을 제한하기 위해 당사자가 법률행위에 덧붙이는 약정입니다. 이는 법률행위의 자유 원칙의 한 표현으로, 당사자가 자유롭게 법률관계의 내용을 형성할 수 있도록 돕습니다.

부관은 크게 조건 (條件, condition) 과 기한 (期限, time limit) 으로 나뉩니다.

• 조건: 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 불확실한 장래의 사실의 성부에 매달리게 하는 부관입니다.
• 기한: 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 확실한 장래의 사실의 도래에 매달리게 하는 부관입니다.

2. 조건 (條件, Condition)

가. 조건의 개념 및 종류

개념: 조건이란 법률행위의 효력 발생 또는 소멸을 불확실한 장래의 사실의 성부에 의존하게 하는 법률행위의 부관입니다. 조건은 그 성취 여부가 불확실하다는 점에서 기한과 구별됩니다.

종류: 조건은 효력 발생 시점에 따라 정지조건 (停止條件, suspensive condition) 과 해제조건 (解除條件, resolutory condition) 으로 나뉩니다.

• 정지조건 (Suspensive Condition): 법률행위 효력의 발생을 조건의 성취에 매달리게 하는 조건입니다. 조건이 성취되어야 법률행위의 효력이 발생합니다.
  • 예시 1: "공인중개사 시험에 합격하면 자동차를 사주겠다." (시험 합격이라는 조건이 성취되어야 자동차 증여 계약의 효력이 발생)
  • 예시 2: "건물을 완공하면 임대차 계약을 체결하겠다." (건물 완공이라는 조건이 성취되어야 임대차 계약의 효력이 발생)
• 해제조건 (Resolutory Condition): 법률행위 효력의 소멸을 조건의 성취에 매달리게 하는 조건입니다. 조건이 성취되면 법률행위의 효력이 소멸합니다.
  • 예시 1: "공인중개사 시험에 불합격하면 자동차를 다시 가져와야 한다." (시험 불합격이라는 조건이 성취되면 자동차 증여 계약의 효력이 소멸)
  • 예시 2: "대학교에 합격할 때까지 월세를 면제해준다." (대학교 합격이라는 조건이 성취되면 월세 면제 계약의 효력이 소멸)

나. 조건 관련 판례 및 예시

 

1) 조건 성취의 효력

• 정지조건부 법률행위: 조건이 성취되면 조건 성취 시점부터 법률행위의 효력이 발생합니다 (민법 제151조 제1항).
  • 판례: 대법원 1993. 9. 10. 선고 93다20838 판결: "정지조건부 법률행위는 조건이 성취된 때로부터 그 효력이 발생하는 것이므로, 조건성취 전에 있어서는 아직 그 법률행위의 효력이 발생하지 아니하는 것이다."
  • 예시: 위 "공인중개사 시험 합격 시 자동차 증여" 계약에서 시험 합격 발표일 이후 자동차 증여 계약의 효력이 발생합니다.
• 해제조건부 법률행위: 조건이 성취되면 조건 성취 시점부터 법률행위의 효력이 소멸합니다 (민법 제151조 제2항).
  • 판례: 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다574 판결: "해제조건부 법률행위는 조건이 성취되면 그 때로부터 그 효력이 소멸되는 것이므로, 조건성취 후에는 더 이상 그 법률행위의 효력이 존속할 여지가 없다."
  • 예시: 위 "대학교 합격 시 월세 면제 종료" 계약에서 대학교 합격 발표일 이후 월세 면제 계약의 효력이 소멸하고, 월세를 다시 납부해야 합니다.

2) 조건부 권리의 침해 금지 및 보호

• 조건부 권리는 조건의 성취가 불확실한 동안에도 보호됩니다 (민법 제148조). 조건 성취 전에 조건부 권리를 침해하는 행위는 금지됩니다.
  • 예시: "공인중개사 시험 합격 시 자동차 증여" 계약에서 증여자는 시험 합격 전에 마음대로 자동차를 처분할 수 없습니다. 이는 수증자의 조건부 권리를 침해하는 행위가 될 수 있습니다.
  • 판례: 대법원 1992. 5. 26. 선고 91다43557 판결: "조건부 권리는 조건의 성취가 불확실한 동안에도 법률적으로 보호되는 권리이므로, 조건성취 전에 조건부 권리를 침해하는 행위는 허용되지 않는다."
• 조건의 성취로 인해 이익을 받을 당사자는 조건 불성취 시에 받을 불이익을 받을 상대방의 이익을 해치지 못합니다 (민법 제149조 제1항).
• 조건의 성취, 불성취가 미정인 동안의 조건부 권리는 일반 규정에 의하여 처분, 상속, 보존 또는 담보로 할 수 있습니다 (민법 제149조 제2항).
  • 예시: "공인중개사 시험 합격 시 자동차 증여" 계약에서 수증자는 시험 합격 전이라도 조건부 권리를 담보로 제공하거나, 상속할 수 있습니다.

3) 조건을 붙일 수 없는 법률행위 (단독행위의 제한)

• 원칙적으로 단독행위에는 조건을 붙일 수 없습니다 (상계, 취소, 철회, 추인 등). 이는 법률관계의 획일적이고 신속한 처리를 위한 것입니다.
  • 예외: 채무면제, 유증과 같이 상대방에게 이익만을 주는 단독행위, 또는 상대방의 동의가 있거나 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 조건을 붙일 수 있습니다.
  • 예시: "채무를 면제해주되, 내일까지 갚으면 면제는 없던 것으로 한다." (원칙적으로 채무면제에는 조건을 붙일 수 없으므로 조건 없는 채무면제가 됩니다.)
  • 판례: 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다65539 판결: "단독행위에는 원칙적으로 조건을 붙일 수 없으나, 채무면제와 같이 상대방에게 이익만을 주는 단독행위나 상대방의 동의가 있는 경우에는 예외적으로 조건을 붙일 수 있다."

4) 불법조건, 불능조건, 기성조건

• 불법조건 (不法條件): 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 조건 (예: 불륜 관계 유지 조건, 범죄 행위 조건)은 조건만 무효가 되는 것이 아니라 조건이 붙은 법률행위 전체가 무효가 됩니다 (민법 제151조 제1항).
  • 예시: "첩 계약을 유지하는 동안 생활비를 지급하겠다." (첩 계약 자체가 사회질서에 위반되므로 조건과 법률행위 모두 무효)
• 불능조건 (不能條件): 처음부터 성취될 수 없는 조건 (예: 하늘에서 별을 따오는 조건, 죽은 사람이 살아나는 조건)
  • 정지조건이 불능조건인 경우: 법률행위는 무효가 됩니다 (민법 제151조 제2항).
    • 예시: "하늘에서 별을 따오면 아파트를 주겠다." (정지조건이 불능이므로 증여 계약은 무효)
  • 해제조건이 불능조건인 경우: 조건 없는 법률행위가 됩니다 (민법 제151조 제3항). 즉, 조건 없는 유효한 법률행위가 됩니다.
    • 예시: "하늘에서 별을 따오면 아파트를 돌려받겠다." (해제조건이 불능이므로 증여 계약은 조건 없는 유효한 계약이 됨)
• 기성조건 (旣成條件): 법률행위 당시 이미 성취된 조건 (예: 이미 사망한 사람을 살려오는 조건이 아니라, 이미 공인중개사 시험에 합격한 경우)
  • 정지조건이 기성조건인 경우: 조건 없는 법률행위가 됩니다 (민법 제151조 제4항). 즉, 조건 없는 유효한 법률행위가 됩니다.
    • 예시: "만약 네가 이미 공인중개사라면 아파트를 주겠다." (정지조건이 기성이므로 증여 계약은 조건 없는 유효한 계약이 됨)
  • 해제조건이 기성조건인 경우: 법률행위는 무효가 됩니다 (민법 제151조 제5항).
    • 예시: "만약 네가 이미 공인중개사라면 아파트를 돌려받겠다." (해제조건이 기성이므로 증여 계약은 무효)

5) 수의조건 (隨意條件): 조건의 성취 여부가 당사자의 의사에만 달려있는 조건

• 순수수의조건 (純粹隨意條件): 조건의 성취 여부가 오직 채무자의 의사에만 달려있는 조건 (예: "내가 원하면", "내 기분이 내키면" 등)
  • 정지조건이 순수수의조건인 경우: 민법 제151조 제3항에 따라 무효가 됩니다. 채무자의 의사에 따라 채무 이행 여부가 결정되므로, 채무 자체가 불확정적이고 불안정하여 법률행위의 구속력을 인정하기 어렵기 때문입니다.
    • 예시: "내가 마음이 내키면 아파트를 증여하겠다." (정지조건이 순수수의조건이므로 증여 계약은 무효)
  • 해제조건이 순수수의조건인 경우: 유효하다는 견해가 일반적입니다. 이미 효력이 발생한 법률행위를 채무자의 의사에 따라 소멸시키는 것은 채무자의 자유 영역에 속한다고 볼 수 있기 때문입니다.
    • 예시: "내가 마음이 변하면 아파트를 돌려받겠다." (해제조건이 순수수의조건이지만 증여 계약 자체는 유효)
• 단순수의조건 (單純隨意條件): 조건의 성취 여부가 채무자의 의사뿐만 아니라 다른 외부적 요인과 결합되어 있는 조건 (예: "내가 시험에 합격하면", "내가 사업에 성공하면" 등)
  • 정지조건, 해제조건 모두 유효합니다. 조건 성취 여부가 채무자의 의사 외에도 다른 요인에 의해 결정되므로, 순수수의조건과 달리 법률행위의 구속력을 인정할 수 있기 때문입니다.
    • 예시: "내가 공인중개사 시험에 합격하면 아파트를 증여하겠다." (단순수의조건이며 증여 계약 유효)

3. 기한 (期限, Time Limit)

가. 기한의 개념 및 종류

개념: 기한이란 법률행위의 효력 발생 또는 소멸을 확실한 장래의 사실의 도래에 의존하게 하는 법률행위의 부관입니다. 기한은 반드시 도래한다는 점에서 불확실한 조건과 구별됩니다.

종류: 기한은 효력 발생 시점에 따라 시기 (始期, commencement time limit) 와 종기 (終期, termination time limit) 로 나뉩니다.

• 시기 (Commencement Time Limit): 법률행위 효력의 발생 시기를 정하는 기한입니다. 기한이 도래해야 법률행위의 효력이 발생합니다.
  • 예시 1: "2026년 1월 1일부터 월세를 지급하기로 한다." (2026년 1월 1일이라는 시기가 도래해야 월세 지급 의무 발생)
  • 예시 2: "내년 봄부터 이 건물을 임대하기로 한다." (내년 봄이라는 시기가 도래해야 임대차 계약 효력 발생)
• 종기 (Termination Time Limit): 법률행위 효력의 소멸 시기를 정하는 기한입니다. 기한이 도래하면 법률행위의 효력이 소멸합니다.
  • 예시 1: "2025년 12월 31일까지 월세를 지급하기로 한다." (2025년 12월 31일이라는 종기가 도래하면 월세 지급 의무 소멸)
  • 예시 2: "오늘부터 3개월 동안 이 건물을 임대하기로 한다." (3개월 후라는 종기가 도래하면 임대차 계약 효력 소멸)

나. 기한 관련 판례 및 예시

1) 기한 도래의 효력

• 시기부 법률행위: 시기가 도래하면 기한 도래 시점부터 법률행위의 효력이 발생합니다 (민법 제152조 제1항).
  • 판례: 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다56246 판결: "시기부 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력이 발생하는 것이므로, 기한도래 전에는 아직 그 법률행위의 효력이 발생하지 아니하는 것이다."
  • 예시: 위 "2026년 1월 1일부터 월세 지급" 계약에서 2026년 1월 1일 이후부터 월세 지급 의무가 발생합니다.
• 종기부 법률행위: 종기가 도래하면 기한 도래 시점부터 법률행위의 효력이 소멸합니다 (민법 제152조 제2항).
  • 판례: 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다22850 판결: "종기부 법률행위는 기한이 도래하면 그 때로부터 그 효력이 소멸되는 것이므로, 기한도래 후에는 더 이상 그 법률행위의 효력이 존속할 여지가 없다."
  • 예시: 위 "2025년 12월 31일까지 월세 지급" 계약에서 2025년 12월 31일 이후에는 월세 지급 의무가 소멸합니다.

2) 기한의 이익

• 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정합니다 (민법 제153조 제1항). 즉, 특별한 약정이 없으면 채무자는 기한 도래 전에 채무를 이행할 수 있습니다.
  • 예시: 대출 계약에서 만기일이 채무자의 이익을 위한 기한으로 추정됩니다. 채무자는 만기일 전에 원금을 상환할 수 있습니다 (중도상환수수료 발생 여부는 별도 약정에 따름).
• 기한의 이익 상실 사유 (민법 제153조 제2항): 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 한 때, 채무자가 담보 제공 의무를 이행하지 아니한 때, 채무자가 파산한 때 등에는 채무자는 기한의 이익을 주장하지 못하고 즉시 변제해야 합니다.
  • 예시: 주택담보대출 계약에서 담보로 제공된 주택의 가치가 현저히 하락하거나, 담보를 훼손하는 경우, 대출금 즉시 상환 의무 발생.

3) 기한부 권리의 침해 금지 및 보호

• 기한부 권리는 기한이 도래하기 전이라도 일반 규정에 의하여 처분, 상속, 보존 또는 담보로 할 수 있습니다 (민법 제154조). 조건부 권리와 마찬가지로 보호됩니다.

다. 조건과 기한의 구별

구 분조건 (條件)기한 (期限)

개념	불확실한 장래의 사실	확실한 장래의 사실
효력	조건 성취 여부에 따라 효력 발생/소멸	기한 도래 시점에 효력 발생/소멸
종류	정지조건, 해제조건	시기, 종기
예시	시험 합격, 비가 오면, 건물이 완공되면 등	2026년 1월 1일, 내년 봄, 3개월 후 등

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핵심: 조건과 기한의 가장 중요한 차이점은 장래의 사실이 확실한지 불확실한지 여부입니다. 조건은 성취될 수도 있고, 안 될 수도 있는 불확실한 사실에 효력이 달려있지만, 기한은 반드시 도래하는 확실한 사실에 효력이 달려있습니다.

 

마무리:

'조건'과 '기한'은 법률행위의 부관으로서 법률관계의 유연성을 확보하고 당사자의 의사를 반영하는 중요한 제도입니다. 공인중개사 시험에서는 조건과 기한의 개념, 종류, 효력, 특히 조건의 종류별 효과 (불법, 불능, 기성조건, 수의조건), 단독행위의 조건 부가 제한, 조건과 기한의 구별 등을 정확히 이해하고, 관련된 판례와 기출문제를 반복 학습하는 것이 중요합니다. 본 설명과 예시, 판례, 기출문제가 학습에 도움이 되기를 바랍니다.