쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 -'취소할 수 있는 법률행위의 추인'

1. '취소할 수 있는 법률행위'의 개념

 

**'취소할 수 있는 법률행위'**란 일단 유효하게 성립했으나, 법률에서 정한 취소 사유가 있는 경우, 취소권자가 취소권을 행사하여 소급적으로 무효화시킬 수 있는 법률행위를 의미합니다. 즉, 취소권 행사 전까지는 유효한 법률행위로 취급되지만, 취소권이 행사되면 처음부터 효력이 없었던 것으로 간주됩니다.

 

민법상 주요 취소 사유는 다음과 같습니다.

 

• 제한능력: 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등이 법정대리인의 동의 없이 단독으로 한 법률행위 (민법 제5조, 제9조, 제12조, 제14조)
• 착오: 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 (민법 제109조)
• 사기 또는 강박: 사기 또는 강박에 의해 의사표시를 한 경우 (민법 제110조)

 

2. '취소할 수 있는 법률행위의 추인'의 개념

 

**'추인 (追認)'**이란 취소권자가 취소할 수 있는 법률행위에 대해, 더 이상 취소권을 행사하지 않고 유효한 법률행위로 확정시키겠다는 의사표시를 하는 것을 의미합니다. 즉, 스스로 취소할 수 있는 법률행위를 확정적으로 유효하게 만드는 단독행위입니다. 추인은 취소권자의 자유로운 의사에 따라 결정할 수 있으며, 일단 추인이 이루어지면 더 이상 취소할 수 없게 됩니다.

 

3. '추인'의 요건 (민법 제144조 제1항)

 

취소할 수 있는 법률행위의 추인이 유효하게 성립하기 위해서는 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

추인권자: 추인은 반드시 취소권자만이 할 수 있습니다. 취소권자는 제한능력자, 착오/사기/강박에 의해 의사표시를 한 자, 그 대리인 또는 승계인입니다. 취소권자가 아닌 자 (예: 상대방)의 추인은 효력이 없습니다.

 

취소 원인 소멸 후: 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 해야 합니다. 취소 원인이 존속하는 상태에서 이루어진 추인은 법적으로 자유로운 의사에 의한 추인이라고 보기 어렵기 때문입니다.

• 제한능력: 제한능력자가 스스로 추인하려면 능력자가 된 후 (예: 미성년자가 성년이 된 후)에 추인해야 합니다. 미성년자인 동안에는 법정대리인이 추인할 수 있습니다.
• 착오, 사기, 강박: 착오, 사기, 강박에 의한 의사표시의 경우, 착오에서 벗어나거나, 사기/강박 상태에서 벗어난 후에 추인해야 합니다. 즉, 더 이상 착오를 하고 있지 않거나, 사기/강박의 영향력에서 벗어난 '자유로운' 상태에서 추인해야 유효합니다.

취소할 수 있는 행위임을 알고: 추인권자는 자신이 추인하는 행위가 '취소할 수 있는 법률행위'임을 알고서 추인해야 합니다. 자신이 취소권을 가지고 있다는 사실을 모른 채 추인하는 것은 진정한 의미의 추인이라고 볼 수 없습니다. 명시적으로 '추인한다'는 의사표시를 할 필요는 없지만, 묵시적 추인의 경우에도 '취소할 수 있음을 알고' 하는 의사표시로 해석될 수 있어야 합니다.

 

4. '추인'의 효과 (민법 제143조 제1항)

 

유효한 추인이 있게 되면, 취소할 수 있었던 법률행위는 더 이상 취소할 수 없게 되며, 확정적으로 유효한 법률행위가 됩니다. 추인의 효과는 다음과 같습니다.

 

• 취소권 소멸: 일단 유효하게 추인이 이루어지면, 추인권은 소멸되어 더 이상 취소권을 행사할 수 없습니다. 이는 취소권자의 '선택'을 존중하고, 법률관계의 안정을 도모하기 위함입니다.
• 확정적 유효: 추인된 법률행위는 처음부터 유효했던 것으로 확정됩니다. 소급효가 인정되는 취소와 달리, 추인은 소급효가 없으며, 추인 시점부터 유효하게 되는 것이 아니라, 원래부터 유효했던 법률행위로 확정되는 효과를 갖습니다. (소급효는 취소에만 인정)
• 확정적 권리 의무 발생: 추인으로 인해 법률행위가 확정적으로 유효하게 되면, 당사자는 법률행위에 따른 권리 의무를 완전히 부담하게 됩니다. 더 이상 법률행위의 효력을 다툴 수 없게 됩니다.

5. '추인'의 예시

 

이해를 돕기 위해 다양한 예시를 통해 '취소할 수 있는 법률행위의 추인'을 살펴보겠습니다.

 

예시 1: 미성년자의 법률행위 추인

 

상황: 만 17세의 미성년자 甲은 법정대리인 (부모) 동의 없이 乙과 1,000만원 상당의 오토바이 매매 계약을 체결했습니다. 미성년자 甲은 성년이 된 후 (만 19세), 과거 미성년자 시절 체결했던 오토바이 매매 계약이 취소할 수 있는 법률행위임을 인지하고, "과거에 체결했던 오토바이 매매 계약을 유효하게 하겠습니다." 라고 乙에게 명시적으로 통지했습니다.

 

법률 효과: 甲은 성년이 되어 능력자가 되었고 (취소 원인 소멸), 미성년자 시절 체결했던 매매 계약이 취소할 수 있는 행위임을 알고 (추인 시점 인지), 자유로운 의사로 추인 의사표시를 했으므로, 甲의 추인은 유효하게 성립합니다. 추인이 유효하게 되면, 과거 미성년자 시절 체결했던 오토바이 매매 계약은 확정적으로 유효하게 되며, 甲은 더 이상 미성년자임을 이유로 매매 계약을 취소할 수 없습니다. 乙은 甲에게 매매 대금 지급을 청구할 수 있고, 甲은 乙에게 오토바이를 인도해야 할 의무를 부담합니다.

 

예시 2: 강박에 의한 법률행위 추인

 

상황: 甲은 乙의 강한 협박 (강박) 에 못 이겨 자신의 X 부동산을 헐값에 乙에게 매도하는 계약을 체결했습니다. 후에 乙의 강박 상태에서 벗어난 甲은, 강박 상태에서 벗어나 자유로운 의사로, "비록 강박에 의해 체결했지만, X 부동산 매매 계약을 그대로 이행하겠습니다." 라는 의사를 乙에게 표시했습니다.

 

법률 효과: 甲은 강박 상태에서 벗어나 취소 원인이 소멸되었고, 강박에 의해 체결된 매매 계약이 취소할 수 있는 행위임을 인지하고, 자유로운 의사로 추인 의사표시를 했으므로, 甲의 추인은 유효하게 성립합니다. 추인이 유효하게 되면, 과거 강박 상태에서 체결했던 X 부동산 매매 계약은 확정적으로 유효하게 되며, 甲은 더 이상 강박을 이유로 매매 계약을 취소할 수 없습니다. 乙은 甲에게 X 부동산 소유권 이전 등기를 청구할 수 있고, 甲은 乙에게 매매 대금 지급을 청구할 수 있습니다.

 

예시 3: 착오에 의한 법률행위 추인 (묵시적 추인)

 

상황: 甲은 乙 소유의 Y 토지를 시세를 착오하여 시가보다 훨씬 비싸게 매수하는 계약을 체결했습니다. 후에 착오 사실을 알게 되었지만, "비록 비싸게 샀지만, 그냥 이 토지를 매수해서 건물을 짓기로 하겠습니다." 라고 마음먹고, 乙에게 매매 잔금을 지급했습니다.

 

법률 효과: 甲은 착오 사실을 알게 되어 취소 원인이 소멸되었고, 착오에 의해 체결된 매매 계약이 취소할 수 있는 행위임을 인지하고, 명시적으로 '추인한다'는 의사표시를 하지는 않았지만, '매매 잔금 지급'이라는 행위를 통해 묵시적으로 추인의 의사표시를 했다고 볼 수 있습니다. 묵시적 추인이 유효하게 인정된다면, Y 토지 매매 계약은 확정적으로 유효하게 되며, 甲은 더 이상 착오를 이유로 매매 계약을 취소할 수 없습니다. 乙은 甲에게 잔금 수령 후 Y 토지 소유권 이전 등기를 해 줄 의무를 부담합니다. (묵시적 추인 인정 여부는 구체적인 사안에 따라 법원의 판단에 의해 결정될 수 있습니다.)

 

6. 공인중개사 민법 시험 기출문제 유형 분석 및 학습 전략

 

공인중개사 민법 시험에서 '취소할 수 있는 법률행위의 추인'은 매년 꾸준히 출제되는 중요 주제입니다. 주로 법률행위 효력, 의사표시, 제한능력자 파트와 관련하여 출제되며, 수험생은 다음 사항에 유의하여 학습해야 합니다.

 

기출문제 유형:

 

사례형 문제: 구체적인 사실관계 (제한능력자의 법률행위, 착오/사기/강박에 의한 의사표시, 추인 행위 등)를 제시하고, 추인의 유효 요건 충족 여부, 추인의 효과, 법률관계 변동 등을 묻는 문제가 가장 일반적입니다. 예시 문제에서 보셨듯이, 미성년자의 추인, 강박 상태에서의 추인, 묵시적 추인 등이 자주 활용됩니다.

지문형 문제: '추인'의 개념, 요건, 효과, 법적 성질 등에 대한 정확한 이해를 묻는 지문이 출제됩니다. 예를 들어, "추인은 취소의 원인이 소멸하기 전이라도 할 수 있다 (X)" 와 같이 오답 지문을 섞어놓고 옳은 지문을 고르도록 하는 유형입니다. '무효 행위의 추인'과 '취소할 수 있는 법률행위의 추인'을 비교하는 문제가 출제될 수도 있습니다.

판례 문제: '추인' 관련 주요 판례의 내용 및 판결 취지를 묻는 문제가 출제될 수 있습니다. 판례의 구체적인 사실관계까지 암기할 필요는 없지만, 판례가 추인의 요건, 효과, 묵시적 추인 인정 여부 등을 어떻게 판단하는지 그 기본적인 입장을 파악하는 것이 중요합니다.

 

출제 경향:

 

추인의 요건: '추인권자', '취소 원인 소멸 후', '취소할 수 있는 행위임을 알고' 라는 추인의 3가지 요건을 제대로 이해하고 있는지 묻는 문제가 가장 핵심적인 출제 경향입니다. 각 요건의 의미, 판단 기준, 예외 사항 등을 꼼꼼하게 학습해야 합니다.

추인의 효과: 추인의 효과 (취소권 소멸, 확정적 유효) 및 추인의 소급효 여부 (소급효 없음)를 명확하게 구분하고 있는지 묻는 문제가 자주 출제됩니다. 취소와 추인의 효과를 비교하여 정리하는 것이 중요합니다.

묵시적 추인: 묵시적 추인의 인정 요건 및 판단 기준, 묵시적 추인으로 인정되는 행위의 유형 (예: 이행 청구, 담보 제공, 강제집행 등)을 묻는 문제가 출제될 수 있습니다. 묵시적 추인의 인정 범위는 구체적인 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 판례의 입장을 참고하여 학습해야 합니다.

제한능력자 제도와 연계: 미성년자, 피성년후견인 등 제한능력자의 법률행위와 관련된 추인 문제가 자주 출제됩니다. 제한능력자 제도, 법정대리인 제도와 '추인' 개념을 함께 연계하여 학습하는 것이 중요합니다.

학습 전략:

 

개념 정의 명확화: '취소할 수 있는 법률행위', '추인', '취소권자', '취소 원인 소멸' 등 핵심 용어의 정확한 의미를 암기하고 이해해야 합니다. 특히, '추인'과 '취소', '무효', '무효 행위의 추인' 개념을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

추인 요건 및 효과 암기: 추인의 3가지 요건 (추인권자, 취소 원인 소멸 후, 취소할 수 있음을 알고) 및 추인의 효과 (취소권 소멸, 확정적 유효)를 명확하게 암기하고 이해해야 합니다. 각 요건별 세부 내용 및 예외 사항까지 꼼꼼하게 학습해야 합니다.

다양한 예시 문제 풀이: 다양한 사례를 통해 '추인'의 적용 가능성을 판단하는 연습을 해야 합니다. 기출문제 및 예상 문제를 최대한 많이 풀어보면서 문제 해결 능력을 키우는 것이 중요합니다. 특히, '추인'이 유효하게 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우를 명확히 구분할 수 있어야 합니다.

판례 학습: '추인' 관련 주요 판례를 찾아보고, 판례의 사실관계, 쟁점, 판결 요지를 정리하여 학습하는 것이 도움이 됩니다. 특히, 묵시적 추인 인정 여부에 대한 판례의 태도를 눈여겨 봐야 합니다.

민법 조문 연계 학습: '추인'과 관련된 민법 조문 (제140조 ~ 제146조, 제5조 ~ 제14조, 제109조, 제110조 등) 을 함께 학습하면서 법리적 이해를 넓히는 것이 좋습니다.

오답노트 활용: 문제를 풀면서 자주 틀리는 유형이나 헷갈리는 개념을 오답노트에 정리하고 반복 학습하여 약점을 보완해야 합니다. 특히, '추인', '취소', '무효 행위의 추인' 개념을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

 

7. 추가적으로 알아두면 좋은 점

 

'무효 행위의 추인' 과의 구별: '취소할 수 있는 법률행위의 추인'과 '무효 행위의 추인'은 전혀 다른 개념입니다. '무효 행위의 추인'은 무효인 법률행위를 당사자가 추후에 유효하게 하려는 의사표시이지만, 원칙적으로 소급효가 없고, 새로운 법률행위를 한 것으로 봅니다. 반면, '취소할 수 있는 법률행위의 추인'은 유효하게 성립된 법률행위를 확정적으로 유효하게 만드는 것으로, 소급효는 없습니다. 두 개념의 차이점을 명확히 이해해야 합니다.

법정추인 (法定追認) 주의: 민법 제145조는 법정추인 사유를 규정하고 있습니다. 법정추인은 취소권자의 명시적인 추인 의사표시가 없더라도, 법률에서 정한 일정한 행위 (예: 이행, 청구, 경개, 담보제공 등)가 있으면 추인한 것으로 간주하는 제도입니다. 법정추인 사유 및 효과를 함께 학습해 두는 것이 좋습니다.

결론적으로, '취소할 수 있는 법률행위의 추인'은 공인중개사 시험에서 중요한 주제이며, 특히 사례형 문제에 대비하여 개념과 요건, 효과를 정확히 이해하고, 다양한 예시와 기출문제를 통해 문제 해결 능력을 키우는 것이 중요합니다. 꾸준히 학습하시고 좋은 결과 있으시기를 바랍니다!행위 등에 따라 달라질 수 있음