쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 -'무효'와 '취소'

1. 법률행위의 '무효' 란 무엇인가?

**'무효'**는 법률행위가 처음부터 당연히 효력이 없는 것을 의미합니다. 마치 처음부터 법률행위가 존재하지 않았던 것과 같은 효과가 발생합니다. 무효인 법률행위는 당사자가 의도했던 법률 효과를 발생시키지 못하며, 누구든지 그 무효를 주장할 수 있습니다. 별도의 소송이나 절차 없이도 당연히 무효가 됩니다.

 

1.1. 무효의 종류 및 원인

민법상 다양한 무효 사유가 존재하지만, 공인중개사 시험에서 주로 다루는 무효 원인은 다음과 같습니다.

☞ 강행법규 위반 (강행규정 위반): 법률행위의 내용이 **강행법규 (선량한 풍속 기타 사회질서에 관계있는 규정)**에 위반되는 경우 무효가 됩니다 (민법 제103조). 이는 사적 자치의 한계를 설정하여 사회 질서를 유지하기 위함입니다.

 

    예시:

• §   도박 자금 대여 계약: 도박은 사회 질서에 위반되므로, 도박 자금으로 빌려준 돈을 갚기로 하는 계약은 무효입니다.
• §   탈세 목적으로 작성된 이중 계약: 세금을 회피하기 위해 실제 매매 가격과 다른 가격으로 작성된 계약은 탈세라는 사회 질서 위반 목적으로 무효가 될 수 있습니다.
• §   공인중개사법 위반 중개수수료 약정: 법정 중개수수료를 초과하는 수수료 약정 중 초과 부분은 강행법규 위반으로 무효입니다.

☞   법률행위 당시의 불능 (원시적 불능): 계약 체결 당시 이미 계약 내용의 실현이 불가능한 경우, 그 계약은 무효입니다 (민법 제535조).

 

   예시:

• §   계약 체결 전 소실된 건물 매매 계약: 매매 계약을 체결하기 전에 이미 화재로 소실된 건물을 매매하는 계약은 목적물 인도 자체가 불가능하므로 무효입니다.
• §   허가 없이 농지 매매 계약 (농지취득자격증명): 농지법상 농지취득자격증명 없이 체결된 농지 매매 계약은 계약 당시부터 허가를 받을 수 없는 경우 무효가 될 수 있습니다. (다만, 유동적 무효로 보는 판례도 존재합니다.)

☞  비진의표시 (심리유보): 표의자가 **진의 (진정한 마음)**가 아님을 알면서 한 의사표시 (단독 허위표시)는 원칙적으로 유효하지만, 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우 무효가 됩니다 (민법 제107조 제1항).

 

    예시:

• §   강박에 의해 마지못해 증여 의사표시: 진심으로 증여할 마음은 없지만, 강한 압박에 못 이겨 증여 의사표시를 한 경우, 상대방이 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었다면 증여 계약은 무효가 될 수 있습니다. (강박 정도에 따라 취소 사유도 될 수 있습니다.)
• §   농담으로 한 매매 의사표시: 진심으로 매도할 의사 없이 단순히 농담으로 "내가 이 집을 1억에 팔게" 라고 말한 경우, 상대방이 농담임을 알았거나 알 수 있었다면 매매 계약은 무효입니다.

☞   통정허위표시 (가장행위): 상대방과 **통정 (합의)**하여 허위의 의사표시를 하는 경우, 그 의사표시는 무효입니다 (민법 제108조 제1항). 주로 채무자가 강제집행을 면탈하기 위해 재산을 은닉하는 목적으로 사용됩니다.

 

   예시:

• §   채무자가 채권자 강제집행을 피하기 위해 친구와 짜고 허위로 부동산 매매 계약 체결: 채무자 甲이 채권자 乙의 강제집행을 피하기 위해 친구 丙과 짜고 자신의 부동산을 丙에게 매도하는 것처럼 허위의 매매 계약을 체결하는 경우, 이 매매 계약은 통정허위표시로 무효입니다.

☞   무효 조건: 법률행위에 무효 조건이 붙어 있는 경우, 해당 법률행위 전체가 무효가 됩니다 (민법 제151조).

 

    예시:

• §   불법 조건부 계약: "내가 살인을 하면 너에게 이 집을 주겠다" 와 같이 사회 질서에 위반되는 조건을 붙인 증여 계약은 무효입니다.
• §   기성 조건이 해제 조건인 경우: 이미 성취된 조건 (기성 조건)을 해제 조건으로 붙인 법률행위 (예: "해가 서쪽에서 뜨면 이 계약은 해제된다")는 조건 없는 법률행위가 되어 조건 자체가 무효가 되며, 법률행위 자체는 유효하게 됩니다. (다만, 시험에서는 무효 조건으로 출제되는 경우가 많습니다.)

1.2. 무효의 효과

• 처음부터 당연히 무효 (소급효): 무효인 법률행위는 처음부터 효력이 발생하지 않습니다.
•  누구든지 무효 주장 가능: 당사자뿐만 아니라 제3자도 무효를 주장할 수 있습니다.
• 법률 효과 부인: 무효인 법률행위에 따른 법률 효과 (권리 변동, 의무 발생 등)는 발생하지 않습니다.
• 부당이득반환 의무: 무효인 법률행위에 따라 이미 이행된 것이 있다면, 부당이득으로서 반환해야 합니다 (민법 제741조). 원물 반환이 원칙이며, 불가능한 경우 가액 반환 의무를 집니다. 선의의 수익자는 현존 이익만 반환하면 되지만, 악의의 수익자는 받은 이익 전부와 이자를 반환하고 손해까지 배상해야 합니다.

2. 법률행위의 '취소' 란 무엇인가?

**'취소'**는 일단 **유효하게 성립된 법률행위를 취소권자의 일방적인 의사표시 (취소권 행사)**에 의해 처음부터 소급하여 무효로 만드는 것을 의미합니다. 취소는 '취소할 수 있는 법률행위'에 대해서만 인정되며, 취소권자가 취소권을 행사하기 전까지는 유효한 법률행위로 취급됩니다.

 

2.1. 취소의 종류 및 원인

민법상 취소 사유는 법률에 명확히 제한적으로 규정되어 있으며, 공인중개사 시험에서 주로 다루는 취소 원인은 다음과 같습니다.

☞    제한능력 (미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인, 피특정후견인): 제한능력자가 단독으로 법률행위를 한 경우, 법정대리인 (미성년자의 경우 친권자 또는 후견인, 피성년후견인의 경우 성년후견인 등)은 그 법률행위를 취소할 수 있습니다 (민법 제5조, 제9조, 제12조, 제14조). 제한능력자 제도는 사회 경험 부족 및 판단 능력이 불완전한 제한능력자를 보호하기 위한 제도입니다.

o     예시:

§   미성년자가 법정대리인 동의 없이 부동산 매매 계약 체결: 18세 미만의 미성년자가 부모님 (법정대리인) 동의 없이 자신의 부동산을 매도하는 계약을 체결한 경우, 미성년자 본인 또는 법정대리인은 이 매매 계약을 취소할 수 있습니다.

§   피성년후견인이 성년후견인 동의 없이 고가의 물품 구매 계약 체결: 정신적 제약으로 사무처리 능력이 지속적으로 결여된 피성년후견인이 성년후견인 동의 없이 고가의 물품을 구매하는 계약을 체결한 경우, 피성년후견인 본인 또는 성년후견인은 이 매매 계약을 취소할 수 있습니다.

o     예외: 법정대리인이 처분을 허락한 재산의 처분, 단순히 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위, 영업의 허락을 받은 미성년자의 영업행위, 혼인을 한 미성년자의 법률행위 등은 제한능력자라도 단독으로 유효하게 할 수 있으며, 취소할 수 없습니다.

 

☞  착오에 의한 의사표시: 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있고, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 것이 아니어야 착오를 이유로 취소할 수 있습니다 (민법 제109조). 단순한 동기의 착오는 원칙적으로 취소 사유가 되지 않지만, 동기가 표시되어 법률행위 내용의 일부로 된 경우에는 중요 부분의 착오가 될 수 있습니다.

o     예시:

§   토지의 면적을 잘못 알고 매수한 경우: 매수인이 중개업자의 설명만 믿고 토지 면적을 실제보다 훨씬 넓게 착각하여 고가로 매수한 경우, 토지 면적에 대한 착오는 매매 계약 내용의 중요 부분에 대한 착오에 해당하여 취소할 수 있습니다. 다만, 매수인이 직접 토지 등기부등본 등을 확인하지 않은 경우 '중대한 과실'로 인정되어 취소가 제한될 수 있습니다.

§   시세 착오: 부동산 시세를 제대로 알아보지 않고 시세보다 훨씬 비싸게 매수한 경우, 단순한 시세 착오는 일반적으로 '중요 부분의 착오'로 인정되지 않아 취소하기 어렵습니다. 하지만, 매도인이 적극적으로 허위의 시세 정보를 제공하여 매수인이 시세를 오인하게 된 경우에는 사기에 의한 취소 또는 착오 취소가 가능할 수 있습니다.

 

☞  사기 또는 강박에 의한 의사표시: 사기에 의해 의사표시를 하거나, 강박에 의해 의사표시를 한 경우, 취소할 수 있습니다 (민법 제110조). 사기는 기망 행위로 인해 착오를 일으켜 의사표시를 하게 되는 경우이며, 강박은 공포심을 유발하는 위협으로 인해 어쩔 수 없이 의사표시를 하게 되는 경우입니다.

o     예시:

§   매도인이 부동산 하자 (누수, 균열 등)를 숨기고 매도한 경우: 매도인이 고의로 부동산 하자를 숨기고 매수인에게 매도하여 매수인이 하자 없는 부동산으로 오인하고 매수한 경우, 매수인은 사기를 이유로 매매 계약을 취소할 수 있습니다.

§   폭력 조직에 의해 강제로 부동산 매도 계약을 체결한 경우: 폭력 조직의 협박과 폭력 행사로 인해 공포심을 느껴 어쩔 수 없이 부동산을 헐값에 매도하는 계약을 체결한 경우, 매도인은 강박을 이유로 매매 계약을 취소할 수 있습니다.

 

2.2. 취소의 효과

•  취소권자만 취소 가능: 취소권은 법률에 의해 제한적으로 인정된 권리이며, 취소권자 (제한능력자, 착오/사기/강박에 의한 의사표시를 한 자 또는 그 대리인/승계인) 만 행사할 수 있습니다.
• 소급효: 취소의 의사표시가 있으면, 법률행위는 처음부터 소급하여 무효가 됩니다.
•  부당이득반환 의무: 취소된 법률행위에 따라 이미 이행된 것이 있다면, 부당이득으로서 반환해야 합니다 (민법 제741조). 제한능력자는 현존하는 이익만 반환하면 됩니다 (민법 제742조).
•  취소권의 행사 기간 제한: 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 하며, 이 기간이 지나면 소멸시효가 완성되어 더 이상 취소할 수 없습니다 (민법 제146조).

3. '무효' 와 '취소' 의 비교

구분	무효 (Void/Nullity)	취소 (Revocation/Cancellation)
효력 발생 시점	처음부터 당연히 효력 없음	취소되기 전까지는 유효
무효/취소 사유	강행법규 위반, 원시적 불능, 비진의표시(상대방 악의/유과실), 통정허위표시, 무효 조건 등	제한능력, 착오, 사기, 강박
주장/행사 주체	누구든지 무효 주장 가능	취소권자 (제한능력자, 착오/사기/강박에 의한 의사표시를 한 자 등) 만 취소 가능
별도 행위 필요	불필요 (당연 무효)	취소권자의 취소 의사표시 필요
소급효	O (처음부터 무효)	O (취소 시 처음부터 무효)
행사 기간 제한	X (소멸시효 X)	O (추인일로부터 3년, 법률행위일로부터 10년)
부당이득반환	O (선의/악의 수익자 반환 범위 다름)	O (제한능력자는 현존 이익만 반환)

 

 

5.학습 전략:

•  개념 정확한 이해: '무효'와 '취소'의 정확한 정의, 성립 요건, 법적 효과, 차이점을 명확하게 이해하고 암기해야 합니다.
•  사례 중심 학습: 다양한 예시를 통해 '무효'와 '취소'의 적용 사례를 익히고, 문제 풀이 능력을 키워야 합니다. 특히, 부동산 거래 관련 사례를 중심으로 학습하는 것이 중요합니다.
•   기출문제 집중 분석: 최근 5개년 이상 기출문제를 반복적으로 풀어보고, 오답노트를 활용하여 취약 부분을 보완해야 합니다. 기출문제 분석을 통해 출제 경향을 파악하고, 실전 감각을 키울 수 있습니다.
•   핵심 내용 비교 정리: '무효'와 '취소'의 차이점을 명확하게 비교 정리하고, 표 또는 그림 등을 활용하여 시각적으로 정리하면 암기에 도움이 됩니다. (위의 비교 표 활용)
• 판례 학습: '무효'와 '취소' 관련 주요 판례를 찾아보고, 판례의 사실관계, 쟁점, 판결 요지를 정리하여 학습하는 것이 효과적입니다.
• 조문 학습: 민법 제103조 ~ 제110조 (의사표시), 제5조 ~ 제14조 (능력), 제140조 ~ 제146조 (취소권), 제741조 ~ 제742조 (부당이득) 등 관련 조문을 함께 학습하면서 법리적 이해를 높이는 것이 중요합니다.
• 오답노트 활용: 문제 풀이 과정에서 자주 틀리는 유형이나 헷갈리는 개념을 오답노트에 정리하고 반복 학습하여 약점을 보완해야 합니다.

6. 추가적으로 알아두면 좋은 점

•  '철회' 와 '해제/해지' 와의 구별: '무효', '취소' 외에도 법률행위의 효력을 소멸시키는 개념으로 '철회', '해제/해지' 등이 있습니다. 각 개념의 차이점을 명확하게 이해하고, 시험 문제에서 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
• 철회: 의사표시의 효력이 발생하기 전에 의사표시의 효력을 미리 없애는 것 (예: 청약의 철회).
• 해제/해지: 유효하게 성립된 계약의 효력을 소멸시키는 것 (예: 채무불이행으로 인한 계약 해제, 임대차 계약 해지).
•  '무효 행위의 전환', '무효 행위의 추인', '일부 무효' 등 관련 법리: '무효'와 관련된 다양한 법리들을 함께 학습하여 깊이 있는 이해를 하는 것이 중요합니다. (앞서 설명한 '무효 행위 전환', '일부 무효' 설명 참고)