쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 - '법정 추인'

1. '법정추인'의 개념 및 법적 근거

 

**'법정추인(法定追認)'**이란, 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 취소권자가 일정한 행위를 하면, 법률의 규정에 따라 **취소권자의 추인이 있는 것으로 '간주'**하는 제도를 의미합니다. 즉, 취소권자의 명시적인 '추인합니다' 라는 의사표시 없이도, 법률이 정한 특정 행위가 있으면 법적으로 추인의 효과가 발생하는 것입니다.

 

법정추인은 민법 제145조에 법적 근거를 두고 있으며, 동 조항은 6가지 법정추인 사유를 구체적으로 열거하고 있습니다.

 

민법 제145조(법정추인)

 

전조의 규정에 의하여 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 다음 각호의 사유가 있으면 추인한 것으로 본다. 그러나 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니하다.

 

전부나 일부의 이행

청구

경개

담보의 제공

취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도

강제집행

2. 법정추인의 6가지 사유 및 예시

 

민법 제145조는 법정추인으로 간주되는 6가지 사유를 열거하고 있습니다. 각 사유별 의미와 예시를 자세히 살펴보겠습니다.

 

① 전부나 일부의 이행 (履行)

 

의미: 취소권자가 취소할 수 있는 법률행위에 따라 자신이 부담하는 채무의 전부 또는 일부를 이행하는 경우입니다. 즉, 계약 내용대로 이행행위를 하는 것은 더 이상 계약을 취소하지 않겠다는 의사로 해석될 수 있습니다.

예시:

미성년자가 법정대리인 동의 없이 체결한 매매 계약 후, 성년이 되어 매매 잔금을 지급하는 경우: 미성년 상태에서 체결한 매매 계약은 취소할 수 있지만, 성년이 된 후 스스로 잔금을 지급하는 것은 계약을 유효하게 유지하겠다는 의사로 볼 수 있습니다.

착오를 이유로 취소할 수 있는 매수인이, 매도인에게 매매 대금의 일부를 지급하는 경우: 착오 사실을 알았음에도 불구하고 매매 대금 일부를 지급하는 것은 계약을 유지하겠다는 묵시적 의사표시로 해석될 수 있습니다.

주의: 상대방으로부터 이행을 받는 것 (수령) 은 '이행' 에 해당하지 않습니다. 법정추인 사유의 '이행'은 취소권자가 '자신의 의무'를 이행하는 경우를 의미합니다.

 

② 청구 (請求)

 

의미: 취소권자가 취소할 수 있는 법률행위에 따라 상대방에게 채무의 이행을 청구하는 경우입니다. 즉, 계약에 따른 자신의 권리를 주장하는 것은 계약을 유효하게 보고 있다는 의미로 해석될 수 있습니다.

예시:

강박에 의해 부동산을 헐값에 매도한 자가, 강박 상태에서 벗어난 후 매수인에게 매매 잔금 지급을 청구하는 경우: 강박을 이유로 취소할 수 있음에도 불구하고 잔금 지급을 청구하는 것은 계약 유지를 원하는 것으로 볼 수 있습니다.

사기를 이유로 취소할 수 있는 매도인이, 매수인에게 매매 목적물 인도를 청구하는 경우: 사기 사실을 알았음에도 불구하고 목적물 인도를 청구하는 것은 계약을 유효하게 보겠다는 의사표시로 해석될 수 있습니다.

주의: 상대방에게 '취소' 의사를 표시하면서 계약 무효를 전제로 부당이득반환을 청구하는 것은 법정추인 사유의 '청구'에 해당하지 않습니다. 법정추인 사유의 '청구'는 계약의 유효를 전제로 '계약 내용대로 이행'을 청구하는 경우를 의미합니다.

 

③ 경개 (更改)

 

의미: 취소권자와 상대방이 취소할 수 있는 법률행위의 내용을 변경하는 새로운 계약을 체결하는 경우입니다. 기존 계약을 변경하여 새로운 계약을 체결하는 것은 기존 계약을 더 이상 문제 삼지 않겠다는 의사표시로 볼 수 있습니다.

예시:

착오를 이유로 취소할 수 있는 매매 계약의 당사자들이, 매매 대금을 감액하는 내용으로 계약 조건을 변경하는 합의를 하는 경우: 기존 계약을 취소하지 않고, 계약 조건을 변경하여 새로운 계약을 맺는 것은 기존 계약상의 착오 문제를 더 이상 문제 삼지 않겠다는 의사로 해석될 수 있습니다.

미성년자가 법정대리인 동의 없이 체결한 대출 계약의 당사자들이, 대출 금리나 변제 조건을 변경하는 계약을 다시 체결하는 경우: 기존 대출 계약을 취소하는 대신, 조건을 변경하여 새로운 계약을 체결하는 것은 기존 계약의 취소 가능성을 포기하고 새로운 계약 관계를 맺겠다는 의사로 볼 수 있습니다.

주의: 단순히 계약 내용을 '확인' 하거나 '보충' 하는 수준의 합의는 '경개' 에 해당하지 않습니다. 법정추인 사유의 '경개'는 기존 채무의 중요 부분을 변경하여 새로운 채무를 발생시키는 정도의 계약 변경을 의미합니다.

 

④ 담보의 제공 (擔保의 提供)

 

의미: 취소권자가 취소할 수 있는 법률행위에 따라 자신이 부담하는 채무에 대한 담보를 제공하는 경우입니다. 자신의 채무에 대해 담보까지 제공하는 것은 채무를 이행하겠다는 강력한 의사표시로 볼 수 있습니다.

예시:

사기를 이유로 취소할 수 있는 금전 소비대차 계약의 채무자가, 채권자에게 채무에 대한 담보로 부동산 담보를 설정해 주는 경우: 사기 사실을 알았음에도 불구하고 채무 이행을 위해 담보까지 제공하는 것은 계약을 유효하게 유지하겠다는 명확한 의사표시로 해석될 수 있습니다.

미성년자가 법정대리인 동의 없이 체결한 할부 매매 계약의 매수인이, 매도인에게 할부금 채무에 대한 담보로 보증인을 세우는 경우: 미성년 상태에서 체결한 계약을 취소하는 대신, 채무 이행을 확실하게 하기 위해 담보까지 제공하는 것은 계약을 유효하게 유지하겠다는 의사로 볼 수 있습니다.

주의: 상대방에게 담보 제공을 '요구' 하는 것 (수령) 은 '담보의 제공' 에 해당하지 않습니다. 법정추인 사유의 '담보의 제공'은 취소권자가 '자신의 채무'에 대한 담보를 제공하는 경우를 의미합니다.

 

⑤ 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도 (讓渡)

 

의미: 취소권자가 취소할 수 있는 법률행위에 의해 자신이 취득한 권리의 전부 또는 일부를 타인에게 양도하는 경우입니다. 자신이 취득한 권리를 타인에게 처분하는 것은 더 이상 계약을 취소하지 않고 권리를 행사하겠다는 의사표시로 볼 수 있습니다.

예시:

강박에 의해 부동산을 헐값에 매도하고 소유권이전등기를 마쳐준 매도인이, 강박 상태에서 벗어난 후 매수인에게 지급받은 매매 대금 채권을 제3자에게 양도하는 경우: 강박을 이유로 매매 계약을 취소하는 대신, 매매 계약으로 받은 매매 대금 채권을 처분하는 것은 계약을 유효하게 인정하고 그에 따른 권리를 행사하겠다는 의사표시로 해석될 수 있습니다.

미성년자가 법정대리인 동의 없이 고가의 디지털 카메라를 매수하고 인도받은 후, 성년이 되기 전에 그 디지털 카메라를 친구에게 양도하는 경우: 미성년 상태에서 체결한 계약을 취소하는 대신, 매매 계약으로 취득한 디지털 카메라를 처분하는 것은 계약을 유효하게 인정하고 권리를 행사하겠다는 의사표시로 볼 수 있습니다.

주의: 권리의 '일부' 양도라도 법정추인이 될 수 있습니다. 또한, 권리의 '전부' 를 양도하는 경우는 물론, 권리의 '일부' 만 양도하는 경우에도 법정추인이 될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

 

⑥ 강제집행 (强制執行)

 

의미: 취소권자가 취소할 수 있는 법률행위에 기하여 상대방에 대해 강제집행을 신청하는 경우입니다. 계약에 따른 권리를 강제적으로 실현하려는 행위는 계약을 유효하게 보고 있다는 명확한 의사표시로 볼 수 있습니다.

예시:

사기를 이유로 취소할 수 있는 금전 소비대차 계약의 채권자가, 채무자의 재산에 대해 강제집행을 신청하는 경우: 사기 사실을 알았음에도 불구하고 계약에 따른 채권을 강제적으로 회수하려는 것은 계약을 유효하게 유지하겠다는 적극적인 의사표시로 해석될 수 있습니다.

미성년자가 법정대리인 동의 없이 부동산 매도 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳐준 후, 매매 대금을 받지 못하자 매수인 (상대방) 의 재산에 대해 강제집행을 신청하는 경우: 미성년 상태에서 체결한 계약을 취소하는 대신, 계약에 따른 채권을 강제적으로 회수하려는 것은 계약을 유효하게 유지하겠다는 의사표시로 볼 수 있습니다.

주의: 상대방으로부터 강제집행을 '당하는' 것 (피집행) 은 법정추인 사유에 해당하지 않습니다. 법정추인 사유의 '강제집행' 은 취소권자가 '스스로' 강제집행을 신청하는 경우를 의미합니다.

 

3. 법정추인의 효과 및 '이의보류'

 

가. 법정추인의 효과 (취소권 소멸 및 확정적 유효)

 

법정추인 사유 중 어느 하나에 해당하는 행위가 있고, 추인의 요건을 충족하면 (특히, 취소 원인 소멸 후), 법률상 추인이 있는 것으로 간주됩니다. 법정추인의 효과는 명시적 추인과 동일하게, 다음과 같습니다.

 

취소권 소멸: 법정추인이 성립하면, 취소권은 소멸되어 더 이상 취소권을 행사할 수 없게 됩니다.

법률행위 확정적 유효: 취소할 수 있었던 법률행위는 법정추인 시점에 확정적으로 유효하게 됩니다. 더 이상 법률행위의 효력을 다툴 수 없게 됩니다.

소급효 없음: 법정추인에는 소급효가 없습니다. 법률행위 자체가 소급적으로 유효하게 되는 것이 아니라, 법정추인 시점부터 확정적으로 유효하게 되는 효과를 갖습니다.

나. '이의보류' 의 효과 (법정추인 효과 배제)

 

민법 제145조 단서는 "그러나 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니하다." 라고 규정하고 있습니다. 이는 법정추인 사유에 해당하는 행위를 하더라도, **'이의를 보류'**한 경우에는 법정추인의 효과가 발생하지 않는다는 의미입니다. 즉, 취소권자가 법정추인 사유에 해당하는 행위를 하면서, 동시에 '취소권을 포기하지 않겠다'는 의사를 명확히 표시하면 법정추인으로 간주되지 않습니다.

 

'이의보류' 의 방법: '이의보류' 는 명시적 또는 묵시적으로 할 수 있습니다.

 

명시적 이의보류: "이번 이행은 법정추인으로 보지 않겠다는 이의를 보류합니다." 와 같이 명확하게 의사표시를 하는 경우입니다.

묵시적 이의보류: 행위의 객관적인 상황이나 정황상, '추인의 의사' 가 아닌 '취소권을 행사할 가능성을 남겨두려는 의사' 를 표시한 것으로 해석될 수 있는 경우 묵시적 이의보류로 인정될 수 있습니다. (다만, 묵시적 이의보류는 엄격하게 해석되는 경향이 있습니다.)

'이의보류' 의 효과: 적법한 '이의보류' 가 있으면, 법정추인 사유에 해당하는 행위를 하더라도 법정추인의 효과가 발생하지 않습니다. 즉, 취소권은 여전히 존속하며, 추후에 자유롭게 취소권을 행사할 수 있습니다.

 

4. 공인중개사 민법 시험 기출문제 유형 분석 및 학습 전략

 

공인중개사 민법 시험에서 '법정추인'은 매우 중요한 출제 포인트입니다. 거의 매년 1~2문제 이상 출제되며, 특히 사례형 문제 형태로 자주 출제됩니다.

 

가. 기출문제 유형

 

사례형 문제: 구체적인 사실관계 (제한능력자의 법률행위, 착오/사기/강박에 의한 의사표시, 법정추인 사유에 해당하는 행위 발생 여부, 이의보류 여부 등)를 제시하고, 법정추인 성립 여부, 취소권 소멸 여부, 법률관계 변동 등을 묻는 문제가 주를 이룹니다. 위 예시로 제시된 상황과 유사한 문제들이 변형되어 출제될 수 있습니다.

지문형 문제: '법정추인'의 개념, 법적 근거, 6가지 사유, 요건, 효과, '이의보류' 제도 등 핵심 내용 및 법리적 내용을 정확하게 이해하고 있는지 묻는 지문이 출제됩니다. 옳은 지문 또는 틀린 지문을 고르도록 하는 문제가 많습니다.

조문 문제: 민법 제145조 (법정추인) 조문 자체를 제시하거나, 조문 내용을 변형하여 옳은지 틀린지 묻는 문제가 출제될 수 있습니다. 조문 내용을 정확하게 암기하고 이해하는 것이 중요합니다.

 

나. 출제 경향 분석

 

6가지 법정추인 사유 암기 및 구별: 민법 제145조에 열거된 6가지 법정추인 사유 (이행, 청구, 경개, 담보제공, 권리양도, 강제집행) 를 정확하게 암기하고, 각 사유별 의미와 구체적인 행위 유형을 명확하게 구별할 수 있어야 합니다. 시험에서는 각 사유에 해당하는지 여부를 판단하는 문제가 자주 출제됩니다.

'이의보류' 제도 중요성: '이의보류' 제도의 의미, 요건, 효과를 정확하게 이해하고 있는지 묻는 문제가 꾸준히 출제됩니다. '이의보류' 가 있는 경우와 없는 경우의 법적 효과 차이를 명확하게 알아야 합니다. 특히, '이의보류' 의 방법 (명시적, 묵시적) 및 인정 범위에 대한 이해가 필요합니다.

사례 적용 능력 평가: 단순 암기형 문제보다는, 구체적인 사례를 제시하고 법정추인 성립 여부를 판단하도록 하는 사례 적용 문제가 주류를 이룹니다. 다양한 사례를 접하고, 법정추인 법리를 실제 사례에 적용하는 연습을 충분히 해야 합니다.

'추인' 과 '취소' 의 비교: '법정추인' 과 '명시적 추인' 의 공통점과 차이점, '추인' 과 '취소' 의 효과 차이점을 명확하게 비교 분석하는 문제가 출제될 수 있습니다. '추인' 과 '취소' 개념을 함께 묶어서 학습하는 것이 효과적입니다.

최신 판례 동향: 법정추인 관련 최신 대법원 판례 동향을 확인하고, 출제 가능성이 높은 판례는 내용을 숙지하는 것이 좋습니다. 특히, 묵시적 이의보류 인정 여부, 법정추인 사유 해당 여부 등을 판단한 최근 판례를 중심으로 학습하는 것이 효율적입니다.

 

다. 공인중개사 시험 대비 학습 전략

 

개념 정의 명확화: '법정추인', '명시적 추인', '취소', '이의보류' 등 핵심 용어의 정확한 의미를 이해하고 암기해야 합니다. 각 개념의 차이점을 명확하게 구분하고, 자신만의 언어로 설명할 수 있도록 반복 학습해야 합니다.

민법 제145조 조문 암기: 민법 제145조 조문 (본문 및 6가지 사유, 단서) 을 통째로 암기하는 것이 중요합니다. 조문 자체가 시험 문제의 핵심 내용이며, 조문 암기는 문제 풀이의 기초가 됩니다. 조문 내용을 키워드 중심으로 암기하고, 조문 구조를 머릿속에 그려낼 수 있도록 반복 학습해야 합니다.

6가지 법정추인 사유별 특징 및 예시 암기: 6가지 법정추인 사유 (이행, 청구, 경개, 담보제공, 권리양도, 강제집행) 의 각각의 특징, 의미, 구체적인 행위 유형을 예시와 함께 꼼꼼하게 정리하고 암기해야 합니다. 각 사유별 핵심 키워드를 정리하고, 자신만의 암기법을 활용하여 6가지 사유를 완벽하게 암기하는 것이 좋습니다.

'이의보류' 제도 심층 학습: '이의보류' 제도의 의미, 요건, 효과, '이의보류' 방법 (명시적, 묵시적) 등을 심층적으로 학습해야 합니다. '이의보류' 의 법적 효과, '이의보류' 인정 범위 등을 판례와 함께 학습하는 것이 효과적입니다.

다양한 사례 문제 풀이: '법정추인' 관련 기출문제 및 예상 문제를 최대한 많이 풀어보면서 문제 해결 능력을 키워야 합니다. 특히, 사례형 문제 풀이 시에는 문제 상황을 정확히 분석하고, 관련 법 조문 (민법 제145조) 및 법리를 적용하여 논리적으로 정답을 도출하는 연습을 해야 합니다. 오답노트를 활용하여 취약 부분을 집중적으로 보완하는 것도 중요합니다.

'추인' 및 '취소' 관련 내용 통합 학습: '법정추인' 뿐만 아니라, '명시적 추인', '취소', '취소권 행사 기간' 등 '취소할 수 있는 법률행위' 관련 내용을 전체적으로 연계하여 학습하는 것이 효과적입니다. '추인' 과 '취소' 를 비교 분석하고, 각 개념들의 상호 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

 

5. 추가적으로 알아두면 좋은 점

 

법정추인 vs 명시적 추인 비교: 법정추인과 명시적 추인은 모두 취소권을 소멸시키고 법률행위를 확정적으로 유효하게 만드는 효과는 동일하지만, 추인의 의사표시 방식에 차이가 있습니다. 명시적 추인은 '추인한다'는 의사를 명확하게 표시하는 반면, 법정추인은 법률에서 정한 특정 행위가 있으면 추인 의사표시가 있는 것으로 '간주'합니다. 두 가지 추인 방식의 차이점을 명확히 이해해야 합니다.

법정추인의 적용 범위 제한: 법정추인은 취소할 수 있는 법률행위에 '한하여' 적용되는 제도입니다. '무효인 법률행위'나 '유효한 법률행위'에는 법정추인 제도가 적용되지 않습니다. 법정추인이 적용되는 법률행위의 범위를 정확하게 알아야 합니다.

 

결론적으로, '법정추인'은 공인중개사 민법 시험에서 매우 중요한 주제이며, 특히 사례형 문제 대비를 위해 6가지 법정추인 사유, '이의보류' 제도, 법정추인의 효과를 정확하게 숙지하고, 다양한 문제 풀이 연습을 통해 실전 감각을 키우는 것이 중요합니다. 본 설명과 학습 전략을 바탕으로 '법정추인' 법리를 완벽하게 마스터하여 시험에서 좋은 결과를 얻으시기를 바랍니다!