쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 -'기한'과 '조건'

1. '부관(附款)'의 개념과 종류: 법률행위의 특별효력

 

'부관(附款)' 이란, 법률행위의 효력 발생 또는 소멸을 의존하게 하는, 법률행위의 부가적인 약관 또는 특약을 의미합니다. 즉, 법률행위의 주된 내용 외에 당사자가 특별히 약정하는 사항으로, 법률행위의 효력에 영향을 미치는 '덧붙여진' 조항이라고 할 수 있습니다.

 

민법에서 인정하는 대표적인 '부관'에는 '조건(條件)' 과 '기한(期限)' 이 있으며, 이 외에도 '부담(負擔)' 와 '유보(留保)' 등이 부관으로 인정될 수 있습니다. 공인중개사 민법 시험에서는 주로 '조건' 과 '기한' 이 핵심 출제 범위에 해당합니다.

 

2. '조건(條件)' 법리 상세 해설

 

'조건(條件)' 이란, 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 '장래의 불확실한 사실'의 성부에 의존하게 하는 부관입니다. 즉, 조건은 미래에 발생할 수도 있고 발생하지 않을 수도 있는, 불확실한 사건의 발생 여부에 따라 법률효과를 좌우하는 역할을 합니다.

 

2.1. 조건의 종류: 정지조건과 해제조건

 

조건은 효력 발생 시점에 따라 '정지조건(停止條件)' 과 '해제조건(解除條件)' 두 가지로 구분됩니다.

 

(1) 정지조건(停止條件) (Suspensive Condition)

 

개념: 법률행위 효력의 발생을 조건의 성취에 의존하게 하는 조건입니다. 즉, 조건이 성취될 때까지는 법률행위의 효력이 발생하지 않고 '정지' 되어 있다가, 조건이 성취되면 비로소 효력이 '발생' 하는 조건입니다.

 

법률 효과:

 

조건 미성취 시: 법률행위 효력 발생 X (여전히 효력 정지 상태 유지)

조건 성취 시: 법률행위 효력 발생 O (조건 성취 시점부터 효력 발생)

소급효 원칙적으로 X: 특별한 약정이 없는 한, 조건 성취의 효력은 조건 성취된 때부터 발생하며, 소급효는 인정되지 않습니다.

 

예시:

 

"공인중개사 시험에 합격하면 자동차를 사주겠다": 공인중개사 시험 합격 (조건 성취) 시 자동차 증여 계약 효력 발생, 불합격 (조건 미성취) 시 자동차 증여 계약 효력 발생 X

"건축 허가가 나면 토지를 매수하겠다": 건축 허가 (조건 성취) 시 토지 매매 계약 효력 발생, 건축 허가 불허가 (조건 미성취) 시 토지 매매 계약 효력 발생 X

"대학교 입학하면 용돈을 매달 50만원씩 주겠다": 대학교 입학 (조건 성취) 시 용돈 지급 의무 발생, 대학교 불합격 (조건 미성취) 시 용돈 지급 의무 발생 X

 

(2) 해제조건(解除條件) (Resolutory Condition)

 

개념: 법률행위 효력의 소멸을 조건의 성취에 의존하게 하는 조건입니다. 즉, 법률행위는 조건 없이 일단 효력이 발생하지만, 조건이 성취되면 그 효력이 '소멸' 하는 조건입니다.

 

법률 효과:

 

조건 미성취 시: 법률행위 효력 유지 O (계속 효력 발생 상태 유지)

조건 성취 시: 법률행위 효력 소멸 O (조건 성취 시점부터 효력 소멸)

소급효 원칙적으로 X: 특별한 약정이 없는 한, 조건 성취의 효력은 조건 성취된 때부터 소멸하며, 소급효는 인정되지 않습니다.

 

예시:

 

"공인중개사 시험에 불합격하면 자동차를 다시 가져와야 한다": 자동차 증여 계약은 즉시 효력 발생, 공인중개사 시험 불합격 (조건 성취) 시 자동차 증여 계약 효력 소멸 (자동차 반환 의무 발생)

"대학교를 졸업할 때까지는 월세를 받지 않겠다": 임대차 계약은 즉시 효력 발생 (월세 지급 의무 면제), 대학교 졸업 (조건 성취) 시 월세 지급 의무 발생 (임대차 계약 조건 변경)

"내 딸이 결혼할 때까지 생활비를 지원해주겠다": 생활비 지원 계약은 즉시 효력 발생, 딸 결혼 (조건 성취) 시 생활비 지원 계약 효력 소멸 (생활비 지급 의무 소멸)

 

2.2. 조건의 종류 및 적법 조건

 

(1) 법정조건 vs. 임의적 조건

 

법정조건: 법률의 규정에 의해 법률행위 효력이 발생하는 조건 (예: 상속은 상속인의 사망이라는 법정조건 하에 효력 발생)

임의적 조건: 당사자의 의사표시에 의해 법률행위 효력이 발생하는 조건 (부관으로서의 조건은 대부분 임의적 조건에 해당)

 

(2) 적극조건 vs. 소극조건

 

적극조건: 조건의 성취가 '어떤 사실의 발생' 인 조건 (예: 시험 합격, 비가 오면 등)

소극조건: 조건의 성취가 '어떤 사실의 불발생' 인 조건 (예: 시험 불합격, 비가 오지 않으면 등)

 

(3) 적법 조건: 조건의 내용이 적법하고 사회질서에 위반되지 않아야 함

 

불법조건: 조건의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우 (예: 불륜 관계 유지 조건으로 부동산 증여 계약, 범죄 행위 성공 조건으로 금전 지급 계약 등). 불법 조건이 붙은 법률행위는 조건뿐만 아니라 법률행위 '전부' 가 무효가 됩니다.

 

기성조건: 법률행위 성립 당시에 이미 성취된 조건.

• 정지조건 + 기성조건: 조건 없는 법률행위 (조건 부분은 무의미하게 되고, 조건 없이 법률행위는 즉시 유효)
• 해제조건 + 기성조건: 조건 없는 법률행위 (이미 조건이 성취되었으므로, 해제조건은 처음부터 의미가 없고, 조건 없이 법률행위는 영구히 유효)

불능조건: 법률행위 성립 당시에 이미 성취될 수 없는 조건 (예: 해가 서쪽에서 뜨면, 죽었다가 다시 살아나면 등).

• 정지조건 + 불능조건: 법률행위는 무효 (불가능한 조건이므로, 법률행위 효력은 영원히 발생할 수 없음)
• 해제조건 + 불능조건: 조건 없는 법률행위 (불가능한 조건이므로, 해제조건은 영원히 성취될 수 없고, 법률행위는 영구히 유효)

수의조건: 조건의 성취 여부가 당사자의 일방적인 의사에만 달려 있는 조건.

• 순수수의조건 (법률행위 무효): 조건의 성취 여부가 완전히 조건부 권리자의 의사에만 달려 있는 조건 (예: "내가 기분이 내키면", "내가 원하면" 등). 순수수의조건이 정지조건으로 붙은 법률행위는 무효로 봅니다. (채무자의 변심에 따라 채무 이행 여부가 결정되는 것은 법률행위로서 의미가 없다고 보기 때문)
• 단순수의조건 (법률행위 유효): 조건의 성취 여부가 조건부 권리자의 의사 + 외부적인 사실 또는 제3자의 의사에 달려 있는 조건 (예: "내가 시험에 합격하면", "내가 결혼하면" 등). 단순수의조건은 유효한 조건으로 인정됩니다.

 

2.3. 조건부 법률행위의 효력

 

(1) 조건 미성취 동안의 효력: 기대권 및 침해 금지

 

• 조건부 권리 (기대권): 조건이 성취되면 권리를 취득할 수 있는 '기대' 할 수 있는 권리. 조건부 권리는 상속, 처분, 담보로 제공 가능합니다.
• 조건부 의무: 조건이 성취되면 의무를 부담해야 할 불확실한 상태의 의무.
• 조건부 권리 침해 금지: 조건의 성취 전에 상대방이 조건부 권리를 침해하는 행위 (처분, 훼손 등)를 하는 것은 허용되지 않습니다. 조건 성취 후 불이익을 받지 않도록 보호됩니다.

(2) 조건 성취 후 효력: 조건 성취 효과 및 소급효 제한

 

• 정지조건 성취: 정지조건부 법률행위는 조건이 성취된 때로부터 효력이 발생합니다.
• 해제조건 성취: 해제조건부 법률행위는 조건이 성취된 때로부터 효력이 소멸합니다.
• 소급효 제한: 조건 성취의 효력은 원칙적으로 조건 성취된 때부터 발생 또는 소멸하며, 소급효는 인정되지 않습니다. 다만, 당사자 간의 특약으로 소급효를 부여하는 것은 가능합니다. (하지만 제3자의 권리를 해치지 못하는 범위 내에서만 허용)

3. '기한(期限)' 법리 상세 해설

 

'기한(期限)' 이란, 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 '장래에 발생하는 것이 확실한 사실'에 의존하게 하는 부관입니다. 즉, 기한은 미래에 '반드시' 도래하는 시점을 기준으로 법률효과를 정하는 역할을 합니다. 조건과 달리, 기한은 발생 여부가 확실하다는 점에서 차이가 있습니다.

 

3.1. 기한의 종류: 시기(始期)와 종기(終期) / 확정기한과 불확정기한

 

기한은 효력 발생 시점과 도래 시점의 확정 여부에 따라 다양한 종류로 나눌 수 있습니다.

 

(1) 시기(始期)와 종기(終期)

 

시기(始期) (Commencement Term): 법률행위 효력의 발생 시기를 장래의 '확실한' 시점으로 정하는 기한입니다. 시기가 도래하면 법률행위 효력이 발생합니다. (정지조건과 유사하지만, 시기는 '확실한' 미래 시점이라는 점에서 차이가 있습니다.)

• 예시: "2026년 1월 1일부터 월세를 지급한다" (임대차 계약 효력은 계약 체결 시 바로 발생하지만, 월세 지급 의무는 2026년 1월 1일부터 발생)

종기(終期) (Termination Term): 법률행위 효력의 소멸 시기를 장래의 '확실한' 시점으로 정하는 기한입니다. 종기가 도래하면 법률행위 효력이 소멸합니다. (해제조건과 유사하지만, 종기는 '확실한' 미래 시점이라는 점에서 차이가 있습니다.)

• 예시: "2025년 12월 31일까지 월세를 지급한다" (임대차 계약 효력은 계약 체결 시 바로 발생, 월세 지급 의무는 2025년 12월 31일까지 존속하고 이후 소멸)

(2) 확정기한(確定期限)과 불확정기한(不確定期限)

 

• 확정기한 (Fixed Term): 기한이 도래할 시점이 객관적으로 '확정' 되어 있는 기한 (예: 2026년 1월 1일, 내년 5월 30일, 계약 체결 후 1개월 뒤 등). 시간의 경과에 의해 도래 시점을 명확히 알 수 있는 기한입니다.
• 불확정기한 (Unfixed Term): 기한이 도래할 사실은 확실하지만, 그 시점이 '객관적으로 불확정' 되어 있는 기한 (예: 어머니가 돌아가시면, 첫눈이 오면, 건물이 완공되면 등). 사실 발생 자체는 확실하지만, 언제 발생할지는 불확실한 기한입니다. (조건과 유사하게 불확실해 보이지만, 발생 '자체' 는 확실하다는 점에서 조건과 구별됩니다. 인간의 사망, 건물의 완공 등은 언젠가는 반드시 발생하지만, 정확한 시점은 불확실)

3.2. 기한부 법률행위의 효력

 

(1) 기한 미도래 동안의 효력: 기한부 권리 및 침해 금지

 

• 기한부 권리: 기한이 도래하면 권리를 취득할 수 있는 '확실한' 권리. 조건부 권리와 마찬가지로 상속, 처분, 담보로 제공 가능합니다. (다만, 조건부 권리보다는 더 강력한 권리로 평가)
• 기한부 의무: 기한이 도래하면 의무를 부담해야 할 확실한 의무.
• 기한부 권리 침해 금지: 기한 도래 전에 상대방이 기한부 권리를 침해하는 행위 (처분, 훼손 등)를 하는 것은 허용되지 않습니다. 기한 도래 후 불이익을 받지 않도록 보호됩니다.

(2) 기한 도래 후 효력: 기한 도래 효과 및 소급효 제한

 

• 시기 도래: 시기부 법률행위는 시기가 도래한 때로부터 효력이 발생합니다.
• 종기 도래: 종기부 법률행위는 종기가 도래한 때로부터 효력이 소멸합니다.
• 소급효 제한: 기한 도래의 효력은 원칙적으로 기한 도래 시점부터 발생 또는 소멸하며, 소급효는 인정되지 않습니다. 당사자 간의 특약으로 소급효를 부여하더라도 기한의 본질에 반하므로 허용되지 않습니다. (조건과 달리, 기한부 법률행위에서는 소급효 특약 자체가 인정되지 않음)
• 기한의 이익: 기한이 도래하지 않음으로써 당사자가 누리는 이익 (예: 이자 없이 돈을 빌려준 경우, 변제기까지 채무자가 누리는 이익). 기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정되지만, 당사자 특약 또는 법률 규정에 의해 채권자를 위한 것으로 정할 수도 있습니다.

기한이익 상실 사유: 채무자의 담보 제공 의무 불이행, 채무자의 파산 선고 등 일정한 사유 발생 시, 채무자는 기한의 이익을 상실하고 채권자는 즉시 채무 이행을 청구할 수 있습니다.

 

4. 부관 관련 예시

 

예시 1: 정지조건부 증여 계약

 

• 상황: 甲은 乙에게 "네가 공인중개사 시험에 합격하면 (정지조건), 내가 소유한 상가 건물을 너에게 증여하겠다" 라고 약속했습니다.
• 조건: 정지조건 - '공인중개사 시험 합격' (불확실한 미래 사실)
• 법률 효과: 乙이 공인중개사 시험에 합격 (조건 성취) 하면, 상가 건물 증여 계약의 효력이 발생하여 甲은 乙에게 상가 건물을 증여해야 할 의무를 부담합니다. 乙이 불합격 (조건 불성취) 하면, 증여 계약 효력은 발생하지 않습니다.

예시 2: 해제조건부 임대차 계약

 

• 상황: 丙은 丁에게 "네가 대학교를 졸업할 때까지는 (해제조건), 이 아파트를 월세 없이 사용하게 해주겠다" 라고 약속하고 아파트 임대차 계약을 체결했습니다.
• 조건: 해제조건 - '대학교 졸업' (불확실한 미래 사실)
• 법률 효과: 아파트 임대차 계약은 즉시 효력이 발생하여 丁은 월세 없이 아파트를 사용할 수 있습니다. 하지만 丁이 대학교를 졸업 (조건 성취) 하면, 임대차 계약은 효력을 상실하고, 丁은 더 이상 아파트를 월세 없이 사용할 수 없게 됩니다 (월세 지급 의무 발생 또는 아파트 반환 의무 발생).

예시 3: 시기부 금전 소비대차 계약

 

• 상황: 戊는 己에게 "2026년 3월 1일부터 (시기), 빌려준 1,000만원에 대한 이자를 지급받기로 한다" 는 내용의 금전 소비대차 계약을 체결했습니다.
• 기한: 시기 - '2026년 3월 1일' (확실한 미래 시점)
• 법률 효과: 금전 소비대차 계약은 계약 체결 시 즉시 효력이 발생하지만, 이자 지급 의무는 2026년 3월 1일부터 발생합니다. 2026년 3월 1일 이전에는 이자 지급 의무가 없습니다.

예시 4: 불확정 기한부 임대차 계약

 

• 상황: 庚은 辛에게 "어머니가 돌아가시면 (불확정기한), 아파트 임대차 계약을 종료한다" 는 내용의 아파트 임대차 계약을 체결했습니다.
• 기한: 불확정기한 - '어머니 사망' (발생 시점은 불확실하지만, 발생 자체는 확실한 미래 사실)
• 법률 효과: 아파트 임대차 계약은 즉시 효력이 발생합니다. 辛은 아파트를 사용하고 庚에게 월세를 지급합니다. 하지만 庚의 어머니가 사망 (불확정기한 도래) 하면, 아파트 임대차 계약은 종료되고, 辛은 아파트를 庚에게 반환해야 합니다.

5. 공인중개사 민법 시험 기출문제 유형 분석 및 학습 전략

 

공인중개사 민법 시험에서 '부관 (조건 및 기한)' 은 매년 1~2문제 정도 꾸준히 출제되는 중요 파트입니다. 주로 법률행위 효력 파트에서 출제되며, 특히 사례형 문제 형태로 자주 등장합니다.

 

기출문제 유형:

 

개념 정의 문제: '부관', '조건', '기한', '정지조건', '해제조건', '확정기한', '불확정기한' 등 기본 개념의 정확한 정의를 묻는 문제가 출제됩니다. 용어의 의미를 명확하게 이해하고 암기해야 합니다.

종류 구별 문제: 주어진 조건 또는 기한이 어떤 종류에 해당하는지 (정지조건 vs 해제조건, 확정기한 vs 불확정기한) 구별하는 문제가 출제됩니다. 각 종류별 특징과 차이점을 정확하게 파악해야 합니다.

효과 판단 문제: 조건 또는 기한의 성취/도래 여부에 따른 법률행위의 효과 (발생, 소멸, 유효, 무효 등) 를 묻는 문제가 출제됩니다. 조건 및 기한의 효력 발생 시점을 정확하게 이해해야 합니다.

사례형 문제: 구체적인 계약 사례를 제시하고, 계약에 부가된 조항이 '조건'인지 '기한'인지, 어떤 종류의 '조건/기한'인지, 조건/기한 성취/도래 시 법률관계 변동은 어떻게 되는지 등을 묻는 문제가 자주 출제됩니다. 다양한 사례를 통해 문제 해결 능력을 키우는 것이 중요합니다.

응용 문제: '조건부 권리', '기한부 권리' 의 법적 성질 (기대권, 처분 가능성, 상속 가능성 등), '불법조건', '불능조건', '기성조건', '수의조건' 등 심화 개념을 묻는 문제가 출제될 수 있습니다. 기본적인 개념 학습 후, 심화 개념까지 확장하여 학습하는 것이 고득점 전략입니다.

 

출제 경향:

 

정지조건 vs 해제조건 구별: 조건 문제의 핵심은 '정지조건' 과 '해제조건' 을 명확하게 구별하고, 각 조건별 법률 효과를 정확히 이해하는 것입니다. 두 조건의 차이점을 중심으로 학습해야 합니다.

확정기한 vs 불확정기한 구별: 기한 문제의 핵심은 '확정기한' 과 '불확정기한' 을 구별하고, 불확정기한의 특징 (조건과 유사하지만, 발생 '자체' 는 확실) 을 이해하는 것입니다.

사례 적용 능력 중시: 단순히 개념 암기만으로는 문제 해결이 어렵습니다. 다양한 계약 사례를 통해 '조건' 과 '기한' 을 찾아내고, 법률 효과를 정확하게 적용하는 사례 적용 능력을 키우는 것이 중요합니다. 기출문제 및 예상 문제 풀이를 통해 사례 분석 능력을 향상시켜야 합니다.

기본 개념 + 심화 개념 학습: '조건', '기한' 의 기본 개념 (정의, 종류, 효과) 은 물론, '불법조건', '불능조건', '기성조건', '수의조건', '조건부 권리', '기한부 권리', '기한의 이익' 등 심화 개념까지 꼼꼼하게 학습해야 고득점을 확보할 수 있습니다.

오답 함정 주의: 시험 문제 지문은 헷갈리기 쉬운 오답 함정을 포함하는 경우가 많습니다. 예를 들어, '정지조건' 과 '해제조건' 의 효과를 반대로 설명하거나, '조건' 과 '기한' 개념을 혼동시키는 지문 등이 자주 등장합니다. 문제 풀이 시 지문을 꼼꼼하게 읽고, 함정에 빠지지 않도록 주의해야 합니다.

 

학습 전략:

 

개념 정의 및 종류 암기: '부관', '조건', '기한', '정지조건', '해제조건', '확정기한', '불확정기한' 등 핵심 용어의 정의와 종류를 정확하게 암기하고 이해해야 합니다. 각 용어의 의미를 자신만의 언어로 설명할 수 있도록 반복 학습하는 것이 중요합니다. 표 또는 그림 등을 활용하여 시각적으로 정리하면 암기에 도움이 됩니다.

정지조건 vs 해제조건, 확정기한 vs 불확정기한 비교: '정지조건 vs 해제조건', '확정기한 vs 불확정기한' 의 공통점과 차이점을 비교 분석하고, 표 또는 그림 등을 활용하여 시각적으로 정리하면 암기에 도움이 됩니다. 각 종류별 효과, 적용되는 사례 등을 표로 정리하여 암기하는 것이 효과적입니다.

다양한 예시 문제 풀이: 다양한 사례를 통해 '조건' 과 '기한' 의 적용 가능성을 판단하는 연습을 해야 합니다. 기출문제 및 예상 문제를 최대한 많이 풀어보면서 문제 해결 능력을 키우는 것이 중요합니다. 특히, 사례형 문제 풀이에 집중하고, 각 사례별 '조건/기한' 종류, 법률 효과 등을 정확하게 판단하는 연습을 해야 합니다.

심화 개념 학습: 기본 개념 학습 후, '불법조건', '불능조건', '기성조건', '수의조건', '조건부 권리', '기한부 권리', '기한의 이익' 등 심화 개념을 추가적으로 학습하여 내용 이해를 넓혀야 합니다. 심화 개념 관련 문제도 출제될 수 있으므로, 놓치지 않고 꼼꼼하게 학습해야 합니다.

오답노트 활용: 문제를 풀면서 자주 틀리는 유형이나 헷갈리는 개념을 오답노트에 정리하고 반복 학습하여 약점을 보완해야 합니다. 특히, '정지조건 vs 해제조건', '확정기한 vs 불확정기한' 구별 문제는 오답노트를 활용하여 확실하게 극복해야 합니다.

 

6. 추가적으로 알아두면 좋은 점

 

부관의 법적 성질: '조건', '기한' 은 법률행위의 '내용' 이 아니라, 법률행위의 '효력' 에 관한 부가적인 약정입니다. 따라서 부관 자체가 법률행위의 필수적인 요소는 아니며, 당사자의 특약에 의해 임의적으로 부가될 수 있습니다.

단독행위와 부관: 원칙적으로 단독행위에는 '조건' 을 붙일 수 없습니다 (법률관계의 안정성, 상대방의 지위 불안정 초래 우려). 다만, 예외적으로 상대방에게 이익만을 주는 단독행위 (예: 채무 면제, 유증 등) 또는 상대방의 동의가 있는 경우에는 단독행위에 '조건' 을 붙이는 것이 허용됩니다. '기한' 은 단독행위에도 부가할 수 있습니다.

강행규정 위반과 부관: 법률행위의 주된 내용이 강행규정에 위반되는 경우, 부관 역시 무효가 됩니다. 법률행위 전체가 강행규정 위반으로 무효가 되는 경우도 발생할 수 있습니다.