쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 -'점유보호 청구권'

1. 점유보호 청구권이란 무엇일까요? (민법 제204조 ~ 제206조)

점유보호 청구권은 점유권에 기하여 인정되는 권리입니다. 즉, 소유권과 같은 본권이 없더라도, 점유라는 사실만으로 점유자가 자신의 점유를 침해하는 행위에 대해 법적으로 대항할 수 있는 권리입니다. 민법은 점유권 보호를 위해 다음과 같은 세 가지 청구권을 인정합니다.

• 점유물반환청구권 (민법 제204조): 점유를 침탈당한 경우, 점유물의 반환 및 손해배상을 청구하는 권리입니다.
• 점유물방해제거청구권 (민법 제205조): 점유가 방해받고 있는 경우, 방해의 제거 및 손해배상을 청구하는 권리입니다.
• 점유물방해예방청구권 (민법 제206조): 점유가 방해받을 염려가 있는 경우, 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구하는 권리입니다.

핵심: 점유보호 청구권은 점유라는 사실 자체를 보호하는 권리이며, 본권 유무와는 무관하게 행사할 수 있습니다.

 

2. 점유보호 청구권의 종류별 상세 설명 (예시 및 판례 포함)

 

2.1. 점유물반환청구권 (민법 제204조)

• 요건:
  • 점유의 침탈: 점유자가 자신의 의사에 반하여 점유를 빼앗긴 경우를 의미합니다. 폭력, 은비, 사기 등 불법적인 방법으로 점유를 빼앗는 경우뿐만 아니라, 적법한 절차 없이 점유를 빼앗는 경우도 포함됩니다.
  • 침탈자: 현재 점유를 침탈하고 있는 자 또는 그 포괄승계인 (상속인 등) 에게 청구할 수 있습니다. 직접적인 침탈자뿐만 아니라, 침탈자의 점유를 승계받은 자에게도 청구 가능합니다.
  • 제척기간: 점유를 침탈당한 날로부터 1년 이내에 행사해야 합니다. 1년의 제척기간이 경과하면 소멸합니다.
• 효과:
  • 점유물 반환 청구: 침탈자에게 점유물의 반환을 청구할 수 있습니다. 점유물 자체의 반환뿐만 아니라, 점유 회복에 필요한 조치 (예: 건물 명도, 토지 인도 등) 도 포함됩니다.
  • 손해배상 청구: 점유 침탈로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 통상적인 손해뿐만 아니라 특별한 손해도 포함될 수 있습니다.
• 예시:
  • 예시 1: A가 자신의 토지를 불법적으로 점유하고 있는 B를 상대로 토지 반환을 청구하는 경우. (B가 A의 의사에 반하여 토지를 점유하기 시작했으므로 점유 침탈에 해당)
  • 예시 2: 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인 B가 건물을 계속 점유하고 있는 경우, 임대인 A가 B를 상대로 건물 명도를 청구하는 경우. (계약 종료 후 B의 점유는 더 이상 적법한 점유가 아니므로 점유 침탈에 해당)
• 판례:
  • 대법원 2002다42399 판결: "점유물반환청구권은 점유를 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 하는 제척기간에 걸리는 권리이고, 이 기간은 소송 제기 기간이 아니라 재판상 또는 재판 외에서 권리 행사를 하면 되는 기간이다."
    • 의미: 1년의 제척기간은 소송 제기뿐만 아니라, 내용증명 발송, 변호사 내용증명 발송 등 재판 외에서 권리 행사만 해도 기간 준수한 것으로 인정될 수 있습니다.

2.2. 점유물방해제거청구권 (민법 제205조)

• 요건:
  • 점유의 방해: 점유자의 점유를 방해하는 행위가 발생하고 있는 경우를 의미합니다. 점유를 완전히 빼앗지는 않았지만, 점유자의 점유 행사를 방해하는 모든 행위를 포함합니다. (예: 토지 위에 무단으로 건축물을 짓는 행위, 통행 방해 행위 등)
  • 방해자: 현재 점유를 방해하고 있는 자 또는 그 포괄승계인에게 청구할 수 있습니다.
  • 제척기간: 방해가 종료된 날로부터 1년 이내에 행사해야 합니다. 방해 상태가 계속되는 동안에는 제척기간이 진행되지 않습니다.
• 효과:
  • 방해 제거 청구: 방해자에게 점유 방해 상태를 제거할 것을 청구할 수 있습니다. (예: 불법 건축물 철거, 통행 방해물 제거 등)
  • 손해배상 청구: 점유 방해로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
• 예시:
  • 예시 1: A의 토지 옆에 사는 B가 A의 토지 일부를 침범하여 담장을 설치하여 A의 토지 이용을 방해하는 경우, A가 B를 상대로 담장 철거를 청구하는 경우. (담장 설치는 A의 토지 점유를 방해하는 행위에 해당)
  • 예시 2: A가 소유한 상가 건물 앞에 B가 노점을 설치하여 상가 출입을 방해하는 경우, A가 B를 상대로 노점 철거를 청구하는 경우. (노점 설치는 상가 건물 점유를 방해하는 행위에 해당)
• 판례:
  • 대법원 2012다5735 판결: "점유물방해제거청구권은 현재에도 존속하는 방해 상태의 제거를 청구하는 권리로서, 이미 완료된 과거의 방해 행위에 대한 손해배상 청구와는 구별된다."
    • 의미: 점유물방해제거청구권은 '현재' 진행 중인 방해 상태를 제거하는 것을 목적으로 하며, 이미 끝난 방해 행위에 대한 손해배상 청구와는 별개입니다. 과거의 방해 행위에 대한 손해배상은 일반 불법행위 책임을 통해 청구해야 합니다.

2.3. 점유물방해예방청구권 (민법 제206조)

• 요건:
  • 점유의 방해 염려: 점유가 방해받을 염려가 있는 경우를 의미합니다. 아직 실제 방해가 발생하지는 않았지만, 방해가 발생할 가능성이 높고 구체적인 위험이 있는 경우에 인정됩니다. 단순한 추측이나 막연한 불안감만으로는 부족합니다.
  • 방해 염려를 일으키는 자: 방해를 일으킬 염려가 있는 행위를 하려는 자 또는 그 포괄승계인에게 청구할 수 있습니다.
• 효과:
  • 방해 예방 청구: 방해를 예방하기 위한 조치를 청구할 수 있습니다. (예: 방해 행위 금지 청구, 시설물 설치 금지 청구, 안전 조치 요구 등)
  • 손해배상의 담보 청구: 방해로 인해 발생할 손해에 대한 담보를 청구할 수 있습니다. (예: 손해배상 보증금 예치 요구, 담보물 제공 요구 등)
• 예시:
  • 예시 1: A의 건물 바로 옆에서 B가 발파 작업을 시작하려고 하여 건물에 균열이 발생할 염려가 있는 경우, A가 B를 상대로 발파 작업 중지 또는 건물 안전을 위한 예방 조치를 청구하는 경우. (발파 작업은 A의 건물 점유를 방해할 염려가 있는 행위에 해당)
  • 예시 2: A의 토지 바로 위에 B가 건축물을 짓기 시작하여 건축물이 붕괴되어 A의 토지에 피해를 줄 염려가 있는 경우, A가 B를 상대로 건축 공사 중지 또는 붕괴 방지를 위한 안전 조치를 청구하는 경우. (건축물 붕괴는 A의 토지 점유를 방해할 염려가 있는 행위에 해당)
• 판례:
  • 대법원 1995다44291 판결: "점유물방해예방청구권은 현실적으로 방해가 발생하기 전이라도 방해의 염려가 있는 경우에 인정되는 권리이지만, 단순히 막연한 불안감이나 추상적인 위험만으로는 부족하고, 구체적인 위험이 현실적으로 존재하여야 한다."
    • 의미: 점유물방해예방청구권은 방해 '염려'라는 추상적인 개념을 요건으로 하므로, 법원은 방해의 염려가 '구체적이고 현실적인 위험'으로 인정될 수 있는지를 엄격하게 판단합니다.

3. 점유보호 청구권 관련 중요 사항

• 점유권에 기한 소권: 점유보호 청구권은 본권 (소유권, 지상권 등) 에 기한 소권이 아닌, 점유권이라는 점유 자체의 권능에 기한 소권입니다. 따라서 점유자는 본권이 없더라도 점유보호 청구권을 행사할 수 있습니다.
• 본권 소송과의 관계: 점유권에 기한 소송과 본권에 기한 소송은 별개로 진행될 수 있습니다. 점유소송에서 본권에 관한 이유로 재판할 수 없으며, 본권에 관한 판결은 점유소송에 영향을 미치지 않습니다. (민법 제208조)
  • 예외: 본권에 관한 소송에서 점유자가 패소 확정된 경우에는 더 이상 점유보호 청구권을 행사할 수 없습니다. (대법원 판례)
• 제척기간의 중요성: 점유물반환청구권과 점유물방해제거청구권은 1년의 제척기간에 걸립니다. 이 기간을 놓치면 권리가 소멸되므로, 침해 발생 시 즉시 권리 행사를 해야 합니다.
• 선의, 악의, 자주, 타주 점유 불문: 점유보호 청구권은 점유의 태양 (선의/악의, 자주/타주) 을 불문하고 인정됩니다. 불법 점유자라 하더라도 점유 침탈에 대해서는 점유보호 청구권을 행사할 수 있습니다.
• 간접점유자도 행사 가능: 간접점유자도 점유권자이므로, 점유보호 청구권을 행사할 수 있습니다. 간접점유자는 직접점유자와 함께 또는 단독으로 점유보호 청구권을 행사할 수 있습니다.

4. 마무리

점유보호 청구권은 점유권을 실효적으로 보호하는 중요한 제도입니다. 공인중개사 시험에서도 자주 출제되는 핵심 내용이므로, 오늘 설명드린 내용과 예시, 판례, 기출문제를 통해 점유보호 청구권을 완벽하게 이해하시고 시험에 대비하시기 바랍니다. 특히 제척기간 1년, 본권과의 관계, 각 청구권의 요건과 효과를 명확히 숙지하는 것이 중요합니다.