쉽게 풀어쓰는 부동산학개론-'지렛대 효과(Leverage Effect)'

부동산학개론에서 투자론을 공부할 때 매우 중요한 개념 중 하나가 바로 '지렛대 효과'입니다. 이는 타인 자본(대출금)을 이용하여 자기 자본 수익률을 높이는 효과를 말합니다. 마치 무거운 물체를 들어 올릴 때 지렛대를 사용하면 작은 힘으로도 쉽게 움직일 수 있는 것처럼, 부동산 투자에서도 타인 자본을 지렛대 삼아 자기 자본으로 얻는 수익을 극대화하는 원리입니다.

쉽게 말해, 내 돈 조금에 남의 돈(대출)을 빌려 부동산을 사서, 부동산 가치가 오르거나 임대 수익이 발생하면, 빌린 돈과 이자를 갚고 남은 이익을 내 돈(자기 자본) 대비 훨씬 크게 만드는 것입니다.

하지만 지렛대는 한쪽만 움직이는 것이 아니라 양쪽 모두 움직일 수 있습니다. 따라서 이익을 크게 만들 수도 있지만, 손실이 발생할 경우 그 손실 또한 크게 만들 수 있는 위험도 동시에 가지고 있습니다.

핵심 원리:

지렛대 효과는 다음 관계에서 발생합니다.

• 총자본 수익률: 부동산 투자에 투입된 총 자본(자기 자본 + 타인 자본) 대비 얻는 수익률입니다.
• 저당 수익률 (이자율): 타인 자본(대출)에 대해 지불해야 하는 이자율입니다.
• 지분 수익률 (자기 자본 수익률): 투자한 자기 자본 대비 최종적으로 얻게 되는 수익률입니다.

총자본 수익률과 저당 수익률(이자율)의 차이에 따라 지분 수익률이 달라지면서 지렛대 효과가 나타납니다.

지렛대 효과의 유형:

1. 정의 지렛대 효과 (Positive Leverage):
   • 총자본 수익률 > 저당 수익률 (이자율)
   • 부동산 투자로 얻는 수익률이 대출 이자율보다 높은 경우입니다.
   • 타인 자본을 사용할수록 자기 자본 수익률이 증가합니다. 투자자에게 가장 유리한 경우입니다.
   • 예시: 부동산이 10%의 수익을 내는데, 대출 이자가 5%라면, 대출을 많이 쓸수록 내 돈 대비 버는 돈의 비율이 확 올라갑니다.
2. 중립적 지렛대 효과 (Neutral Leverage):
   • 총자본 수익률 = 저당 수익률 (이자율)
   • 부동산 투자 수익률과 대출 이자율이 같은 경우입니다.
   • 타인 자본을 사용해도 자기 자본 수익률에 변화가 없습니다. 지렛대 효과가 발생하지 않는 경우입니다.
   • 예시: 부동산이 10%의 수익을 내고, 대출 이자도 10%라면, 대출을 쓰든 안 쓰든 내 돈 대비 버는 돈의 비율은 같습니다.
3. 부의 지렛대 효과 (Negative Leverage):
   • 총자본 수익률 < 저당 수익률 (이자율)
   • 부동산 투자 수익률이 대출 이자율보다 낮은 경우입니다.
   • 타인 자본을 사용할수록 자기 자본 수익률이 감소합니다. 최악의 경우 자기 자본 수익률이 마이너스가 될 수도 있습니다. 투자자에게 가장 불리한 경우입니다.
   • 예시: 부동산이 10%의 수익을 내는데, 대출 이자가 12%라면, 대출을 많이 쓸수록 이자로 나가는 돈이 많아져서 내 돈 대비 버는 돈의 비율이 오히려 떨어집니다.

알기 쉬운 예시:

1억 원짜리 상가를 투자한다고 가정해 보겠습니다. 투자 기간은 1년이며, 1년 후 상가 가치가 1,000만 원 상승하고 임대 수익은 없다고 단순화합니다. (총자본 수익률 = 1,000만 / 1억 = 10%)

• 시나리오 1: 자기 자본만 1억 원 투자 (대출 없음)
  • 총 투자금: 1억 원 (자기 자본 1억 원, 타인 자본 0원)
  • 1년 후 수익: 1,000만 원
  • 자기 자본 수익률: (1,000만 원 / 1억 원) * 100% = 10%
  • => 지렛대 효과 없음. 자기 자본 수익률 = 총자본 수익률
• 시나리오 2: 자기 자본 5천만 원, 타인 자본 5천만 원 대출 (대출 이자율 5%)
  • 총 투자금: 1억 원 (자기 자본 5천만 원, 타인 자본 5천만 원)
  • 1년 후 부동산 가치 상승: 1,000만 원
  • 1년 후 대출 이자: 5천만 원 * 5% = 250만 원
  • 이자 차감 후 순수익: 1,000만 원 - 250만 원 = 750만 원
  • 자기 자본 수익률: (750만 원 / 5천만 원) * 100% = 15%
  • => 총자본 수익률(10%) > 저당 수익률(5%) 이므로 정의 지렛대 효과 발생. 자기 자본 수익률이 총자본 수익률보다 높아졌습니다.
• 시나리오 3: 자기 자본 5천만 원, 타인 자본 5천만 원 대출 (대출 이자율 10%)
  • 총 투자금: 1억 원 (자기 자본 5천만 원, 타인 자본 5천만 원)
  • 1년 후 부동산 가치 상승: 1,000만 원
  • 1년 후 대출 이자: 5천만 원 * 10% = 500만 원
  • 이자 차감 후 순수익: 1,000만 원 - 500만 원 = 500만 원
  • 자기 자본 수익률: (500만 원 / 5천만 원) * 100% = 10%
  • => 총자본 수익률(10%) = 저당 수익률(10%) 이므로 중립적 지렛대 효과 발생. 자기 자본 수익률이 총자본 수익률과 같습니다.
• 시나리오 4: 자기 자본 5천만 원, 타인 자본 5천만 원 대출 (대출 이자율 12%)
  • 총 투자금: 1억 원 (자기 자본 5천만 원, 타인 자본 5천만 원)
  • 1년 후 부동산 가치 상승: 1,000만 원
  • 1년 후 대출 이자: 5천만 원 * 12% = 600만 원
  • 이자 차감 후 순수익: 1,000만 원 - 600만 원 = 400만 원
  • 자기 자본 수익률: (400만 원 / 5천만 원) * 100% = 8%
  • => 총자본 수익률(10%) < 저당 수익률(12%) 이므로 부의 지렛대 효과 발생. 자기 자본 수익률이 총자본 수익률보다 낮아졌습니다.

위험:

지렛대 효과는 수익을 증폭시키지만, 손실이 발생할 경우 그 손실 또한 증폭시킵니다. 만약 위 예시에서 상가 가치가 하락했다면 어떻게 될까요?

• 시나리오 5: 자기 자본 5천만 원, 타인 자본 5천만 원 대출 (대출 이자율 5%) & 상가 가치 500만 원 하락
  • 총 투자금: 1억 원 (자기 자본 5천만 원, 타인 자본 5천만 원)
  • 1년 후 부동산 가치 변동: -500만 원
  • 1년 후 대출 이자: 250만 원 (이자는 갚아야 합니다)
  • 순 손실: -500만 원 (가치 하락) - 250만 원 (이자) = -750만 원
  • 자기 자본 수익률: (-750만 원 / 5천만 원) * 100% = -15%
  • => 부동산 가치는 5% 하락했지만, 자기 자본 수익률은 무려 15%의 손실을 보게 됩니다. 손실이 확대된 것입니다.

결론:

지렛대 효과는 부동산 투자에서 자기 자본 수익률을 높일 수 있는 강력한 도구이지만, 동시에 원리금 상환 부담과 시장 변동성으로 인한 손실 확대 위험을 수반합니다. 따라서 투자 시에는 대출 이자율, 부동산 시장 전망, 자신의 상환 능력 등을 신중하게 고려하여 지렛대 활용 여부와 수준을 결정해야 합니다. 저당 수익률이 총자본 수익률보다 높아 부의 지렛대 효과가 예상될 때는 대출을 사용하지 않거나 최소화하는 것이 현명합니다.