쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 -'협의의 무권대리'

협의의 무권대리는 민법 130조부터 136조에 규정되어 있으며, 대리권 없는 자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우를 의미합니다. 

1. 협의의 무권대리 개념 및 법적 효과

협의의 무권대리란 대리권을 수여받지 못한 자 (무권대리인) 가 본인의 이름으로 상대방과 법률행위 (주로 계약)를 하는 것을 말합니다. 핵심은 '대리권 없음' 입니다. 본인으로부터 적법한 대리권을 받지 않았기 때문에, 원칙적으로 무권대리인의 행위는 본인에게 효력이 미치지 않습니다.

법적 효과:

• 본인에게 효력 없음 (원칙): 무권대리인의 법률행위는 원칙적으로 본인에게 효력이 없습니다. 즉, 계약의 효과가 본인에게 귀속되지 않습니다. 민법 제130조는 "대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다."라고 규정합니다.
• 본인의 추인 (예외적 효력 발생): 예외적으로 본인이 무권대리인의 행위를 추인 (追認, ratification) 하면, 계약 시점으로 소급하여 본인에게 효력이 발생합니다 (민법 제132조 본문). 추인은 명시적으로 할 수도 있고, 묵시적으로 할 수도 있습니다.
• 상대방의 보호: 무권대리인의 행위가 본인에게 효력이 없는 경우, 상대방은 불안정한 법률관계에 놓이게 됩니다. 민법은 이러한 상대방을 보호하기 위해 최고권 (催告權, right of demand) 과 철회권 (撤回權, right of withdrawal) 을 인정하고 있습니다.
  • 최고권 (민법 제131조): 상대방은 본인에게 상당한 기간을 정하여 그 기간 내에 추인 여부를 확답할 것을 최고할 수 있습니다. 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 봅니다. 즉, 본인의 무응답은 추인 거절로 간주됩니다.
  • 철회권 (민법 제134조): 상대방은 본인의 추인이 있기 전까지 무권대리인과의 계약을 철회할 수 있습니다. 다만, 상대방이 계약 당시에 무권대리임을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 철회권을 행사할 수 없습니다 (선의이며 무과실인 상대방만 철회 가능).

2. 판례를 통해 보는 협의의 무권대리

가. 본인의 추인 관련 판례 (대법원 1992. 9. 22. 선고 91다38176 판결):

사건 개요: 甲은 乙에게 부동산 매각에 대한 대리권을 수여하지 않았음에도 불구하고, 乙은 甲의 대리인이라고 칭하며 丙과 부동산 매매계약을 체결했습니다. 후에 甲은 丙에게 "乙의 행위는 무권대리이며, 나는 계약을 추인할 수 없다"는 내용의 통지를 보냈습니다. 그러나 甲은 丙으로부터 계약금 및 중도금을 수령하고, 잔금 지급기일까지 기다렸습니다. 잔금 지급기일이 지나자 甲은 丙에게 "잔금 지급 불이행을 이유로 계약을 해제한다"는 통지를 했습니다.

판결 요지: 법원은 甲의 행위 (계약금 및 중도금 수령, 잔금 지급기일 기다림)를 묵시적 추인으로 인정했습니다. 비록 명시적으로 추인 의사를 밝히지는 않았지만, 계약 이행을 전제로 행동한 것은 묵시적으로 추인한 것으로 볼 수 있다는 것입니다.

시사점: 본인의 추인은 명시적일 뿐만 아니라 묵시적으로도 가능하며, 묵시적 추인은 본인의 행위를 종합적으로 고려하여 판단합니다. 특히, 계약 이행과 관련된 행위는 묵시적 추인으로 인정될 가능성이 높습니다.

나. 상대방의 철회권 관련 판례 (대법원 1993. 12. 28. 선고 93다39489 판결):

사건 개요: A는 B에게 아파트 매도에 대한 대리권을 주지 않았지만, B는 A의 대리인이라고 속여 C와 아파트 매매계약을 체결했습니다. C는 계약 당시 B에게 대리권이 없다는 사실을 전혀 몰랐습니다. C는 계약 후 A에게 연락하여 B에게 대리권이 없다는 사실을 확인하고 즉시 계약 철회 의사를 B에게 통지했습니다.

판결 요지: 법원은 C의 철회권 행사가 적법하다고 판단했습니다. C는 계약 당시 무권대리 사실을 몰랐고 (선의), 과실도 없었으므로 (무과실), 철회권을 행사할 수 있습니다.

시사점: 상대방의 철회권은 선의이며 무과실인 경우에만 인정됩니다. 상대방이 계약 당시에 무권대리임을 알았거나 알 수 있었다면 (악의 또는 과실), 철회권을 행사할 수 없습니다. 공인중개사는 거래 당사자에게 대리권 유무를 정확하게 확인하고 설명해야 할 의무가 있습니다.

3. 협의의 무권대리 예시

예시 1: 부동산 매매 계약

• 상황: 甲은 자신의 아파트를 매도하고 싶지만, 해외 출장 중이라 한국에 없습니다. 甲의 친구 乙은 甲으로부터 어떠한 대리권도 받지 않았음에도 불구하고, "제가 甲의 대리인입니다"라고 丙에게 소개하며 甲의 아파트 매매 계약을 체결했습니다. 丙은 乙이 甲의 대리인이라고 믿고 계약을 진행했습니다.
• 협의의 무권대리 성립: 乙은 甲으로부터 대리권을 받지 않았으므로 협의의 무권대리인이 됩니다. 乙과 丙 사이의 매매계약은 원칙적으로 甲에게 효력이 없습니다.
• 본인의 선택:
  • 추인: 甲이 귀국 후 乙의 행위를 인정하고 추인하면, 계약은 소급하여 유효하게 됩니다. 甲은 丙에게 아파트를 이전해 줄 의무를 부담합니다.
  • 추인 거절: 甲이 乙의 행위를 추인하지 않으면, 계약은 甲에게 효력이 없습니다. 丙은 乙에게 계약 불이행에 대한 책임을 물을 수 있습니다 (무권대리인의 책임, 민법 제135조). 丙은 甲에게 계약 이행을 청구할 수 없습니다.
• 상대방 丙의 권리:
  • 최고권: 丙은 甲에게 "乙과의 계약을 추인할 것인지 여부를 확답해달라"고 최고할 수 있습니다. 甲이 기간 내에 확답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 간주됩니다.
  • 철회권: 만약 丙이 계약 당시 乙에게 대리권이 없다는 사실을 몰랐고, 알 수 없었던 경우라면 (선의, 무과실), 甲의 추인이 있기 전까지 계약을 철회할 수 있습니다.

예시 2: 임대차 계약

• 상황: A는 건물 소유주이지만, 건물 관리는 관리인 B에게 위임했습니다. B는 A로부터 임대차 계약 체결에 대한 명시적인 대리권을 받지 않았음에도 불구하고, C와 건물 일부에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. C는 B가 건물 관리인이므로 임대차 계약 체결 권한도 있다고 생각했습니다.
• 협의의 무권대리 가능성: B가 임대차 계약 체결에 대한 대리권을 명시적으로 받지 않았다면, 협의의 무권대리가 될 수 있습니다. 다만, 건물 관리인의 통상적인 업무 범위 내에 임대차 계약 체결이 포함된다고 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 될 수 있습니다 (표현대리 문제로 연결될 수 있음).
• 본인의 선택: A는 B의 행위를 추인하거나 거절할 수 있습니다.

상대방 C의 권리: C는 최고권 및 철회권을 행사할 수 있습니다 (선의, 무과실의 경우).