쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 -표현대리'

표현대리는 무권대리의 일종이지만, 본인의 책임하에 마치 유효한 대리와 같은 효과를 발생시키는 특별한 경우입니다. 

1. 표현대리의 개념 및 법적 근거

표현대리란 무권대리임에도 불구하고, 마치 대리권이 있는 것과 같은 외관이 존재하고, 이러한 외관 발생에 대해 본인에게 책임이 있는 경우에 인정되는 제도입니다. 쉽게 말해, 본인이 대리권이 없는 사람에게 대리권이 있는 것처럼 행동하도록 방치하거나 유도하여, 상대방이 대리권이 있다고 믿고 거래한 경우, 본인이 책임을 지는 것입니다.

법적 근거: 민법은 표현대리를 인정하는 세 가지 유형을 명시하고 있습니다.

• 민법 제125조 (대리권수여의 표시에 의한 표현대리): 본인이 특정한 자에게 대리권을 수여했다는 표시를 제3자에게 한 경우.
• 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 본인이 대리인에게 기본적인 대리권을 수여했으나, 대리인이 그 권한을 넘어선 행위를 한 경우.
• 민법 제129조 (대리권소멸 후의 표현대리): 과거에는 대리권을 수여했으나 현재는 소멸했음에도 불구하고, 마치 대리권이 남아있는 것과 같은 행위를 한 경우.

표현대리의 취지: 표현대리 제도는 거래의 안전을 보호하고, 선의이며 무과실인 제3자를 보호하기 위해 마련되었습니다. 본인의 행위에 책임 있는 사유가 있는 경우, 거래의 외관을 믿고 거래한 선의·무과실의 제3자를 보호하는 것이 타당하다는 법적 판단입니다.

2. 표현대리의 유형별 상세 설명 (판례 및 예시 포함)

가. 민법 제125조: 대리권수여의 표시에 의한 표현대리

• 요건:
  1. 본인의 대리권 수여 표시: 본인이 제3자 (상대방) 에게 특정인 (무권대리인) 에게 대리권을 수여했다는 표시를 명시적 또는 묵시적으로 해야 합니다. 표시는 반드시 특정 행위에 대한 수권일 필요는 없고, 특정 종류의 행위에 대한 포괄적인 수권 표시도 가능합니다.
  2. 표시된 범위 내의 대리행위: 무권대리인이 표시된 대리권의 범위 내에서 대리행위를 해야 합니다.
  3. 상대방의 선의·무과실: 상대방은 무권대리인에게 실제로 대리권이 없다는 사실을 몰랐고, 과실 없이 몰랐어야 합니다 (선의 및 무과실).
• 판례: 대법원 1998. 6. 12. 선고 97다53735 판결판결 요지: 법원은 A 회사가 乙에 대해 민법 제125조 표현대리 책임을 진다고 판단했습니다. 대표이사 직인과 명판 사용은 제3자인 乙에게 A 회사가 甲에게 어음행위에 관한 대리권을 수여했다는 표시로 볼 수 있으며, 乙은 이를 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보았습니다.
• 사건 개요: A 주식회사의 대표이사 甲은 자신의 개인 채무 변제를 위해 회사 명의의 약속어음을 발행하고, 회사 명판과 대표이사 직인을 날인하여 채권자 乙에게 교부했습니다. 乙은 甲이 회사 대표이사 직인을 사용했으므로 회사에 채무 변제 책임이 있다고 믿었습니다.
• 예시:
  • 명함 사용: A 회사 사장이 친구 B에게 "내 회사 영업부장 명함을 만들어 줄 테니, 거래처 가서 영업 좀 도와줘" 라고 부탁했습니다. B는 A 사장 명의의 명함을 가지고 거래처 C에게 가서 A 회사 대리인이라고 소개하며 계약을 체결했습니다. C는 B의 명함을 보고 A 회사의 대리인이라고 믿었습니다. 이 경우, A 회사는 민법 제125조 표현대리 책임을 질 수 있습니다.
  • 위임장 교부: D 씨가 자신의 아들에게 부동산 매각에 대한 구체적인 위임장 없이 "부동산 관련 일 좀 봐줘" 라고 말하며 백지 위임장에 인감도장을 날인하여 주었습니다. 아들은 백지 위임장을 악용하여 아버지 D 씨 부동산을 E 씨에게 매도하는 계약을 체결했습니다. E 씨는 위임장을 확인하고 D 씨의 아들에게 대리권이 있다고 믿었습니다. 이 경우, D 씨는 민법 제125조 표현대리 책임을 질 수 있습니다.

나. 민법 제126조: 권한을 넘은 표현대리

• 요건:
  1. 기본대리권 존재: 무권대리인에게 본인이 수여한 기본적인 대리권 (예: 등기 신청 대리권, 일상 가사 대리권 등) 이 존재해야 합니다. 기본대리권은 반드시 법률행위에 대한 대리권일 필요는 없고, 사무관리, 사실행위에 관한 것이어도 무방합니다. 부부간의 일상가사대리권도 기본대리권이 될 수 있습니다.
  2. 권한 초과 행위: 무권대리인이 기본대리권의 범위를 넘어선 행위 (권한 초과 행위) 를 해야 합니다.
  3. 상대방의 정당한 이유: 상대방은 무권대리인의 권한 초과 행위에 대해 정당한 이유가 있어야 합니다. '정당한 이유' 유무는 대리행위 당시의 여러 사정 (본인과 대리인의 관계, 행위 종류 및 성질, 거래 관행 등) 을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 선의·무과실 외에 더 나아가 대리권 존재를 믿을 만한 객관적으로 타당한 사정이 있어야 합니다.
• 판례: 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다67729 판결판결 요지: 법원은 H 씨의 연대보증 행위에 대해 민법 제126조 표현대리 책임을 인정했습니다. H 씨에게는 남편 F 씨의 대출 및 담보 설정에 관한 기본적인 대리권이 있었고, 연대보증 행위는 통상적인 부부 관계에서 예상될 수 있는 행위 범위 내라고 보았습니다. G 은행은 H 씨에게 연대보증 권한도 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 판단했습니다.
• 사건 개요: F 씨는 G 은행으로부터 대출을 받으면서 자신의 처 H 씨를 담보 제공 및 대출에 관한 대리인으로 지정했습니다. H 씨는 대출 계약 및 담보 설정 계약을 체결하는 과정에서 F 씨의 채무를 연대보증하는 계약을 G 은행과 함께 체결했습니다. G 은행은 H 씨에게 남편 F 씨의 대출에 대한 연대보증 권한도 있다고 믿었습니다.
• 예시:
  • 매매 대리인이 담보 설정: 부동산 매도 대리권을 위임받은 대리인이 매매 계약 체결 뿐만 아니라 매매대금 담보를 위해 근저당권 설정 계약까지 체결한 경우, 매수인이 대리인에게 담보 설정 권한도 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 민법 제126조 표현대리가 성립할 수 있습니다.
  • 대출 보증인이 채무 인수: 금전 소비대차 계약 및 담보 설정 대리권을 위임받은 대리인이 대출금에 대한 연대보증을 한 경우, 채권자가 대리인에게 연대보증 권한도 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 민법 제126조 표현대리가 성립할 수 있습니다.

다. 민법 제129조: 대리권소멸 후의 표현대리

• 요건:
  1. 과거의 대리권 존재: 과거에는 대리인이었던 자에게 실제로 대리권이 존재했어야 합니다. 처음부터 대리권이 없었던 경우에는 민법 제129조가 적용될 수 없습니다.
  2. 대리권 소멸: 과거에 존재했던 대리권이 사망, 파산, 위임 계약 철회 등의 사유로 소멸해야 합니다.
  3. 소멸 후의 대리행위: 대리권이 소멸된 이후에 과거의 대리인이었던 자가 여전히 대리인인 것처럼 행위해야 합니다.
  4. 상대방의 선의·무과실: 상대방은 대리권이 소멸되었다는 사실을 몰랐고, 과실 없이 몰랐어야 합니다 (선의 및 무과실). 상대방은 대리행위 시 뿐만 아니라 계약 체결 시까지 선의·무과실이어야 합니다.
• 판례: 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다54728 판결판결 요지: 법원은 K 씨가 N 씨에 대해 민법 제129조 표현대리 책임을 진다고 판단했습니다. 과거에는 L 주식회사에게 대리권이 존재했고, 대리권 소멸 후에도 M 씨가 대리인 행위를 계속했으며, N 씨는 대리권 소멸 사실을 알지 못했고 과실 없이 몰랐다고 보았습니다.
• 사건 개요: K 씨는 L 주식회사에게 토지 매각에 관한 대리권을 수여했습니다. L 주식회사의 대표이사 M 씨는 K 씨의 대리인으로서 N 씨와 토지 매매 계약을 체결했습니다. 계약 체결 후, K 씨는 L 주식회사에게 대리권 소멸 통지를 했습니다. 그러나 M 씨는 대리권 소멸 후에도 N 씨에게 대리인으로서 잔금 수령 및 소유권 이전등기 절차를 진행했습니다. N 씨는 M 씨에게 여전히 대리권이 있다고 믿고 잔금을 지급했습니다.
• 예시:
  • 사임 후에도 대리인 행세: 변호사 O 씨는 P 씨 소송 사건의 대리인이었으나, P 씨와의 위임 계약을 해지하고 사임했습니다. 사임 후, O 씨는 여전히 P 씨의 대리인인 것처럼 Q 씨에게 내용증명을 발송했습니다. Q 씨는 O 씨가 P 씨의 대리인이라고 믿고 O 씨에게 답변을 보냈습니다. 이 경우, P 씨는 민법 제129조 표현대리 책임을 질 수 있습니다.
  • 해고 후에도 영업 활동: R 회사 영업부장 S 씨는 회사에서 해고되었으나, 해고 후에도 거래처 T 회사에 방문하여 R 회사 영업부장 명함을 제시하며 거래를 성사시켰습니다. T 회사는 S 씨가 여전히 R 회사 영업부장이라고 믿고 거래했습니다. 이 경우, R 회사는 민법 제129조 표현대리 책임을 질 수 있습니다.

3. 표현대리의 효과 및 본인의 책임

표현대리가 성립하는 경우, 본인은 마치 유효한 대리행위가 있었던 것과 동일한 법적 효과를 부담하게 됩니다. 즉, 무권대리인의 행위가 본인에게 효력이 발생하는 것입니다 (유권대리와 동일한 효과).

• 본인의 계약상 책임: 본인은 상대방에게 계약 내용에 따른 의무를 이행해야 합니다 (예: 부동산 매매 계약의 경우, 소유권 이전 의무).
• 상대방의 계약상 권리: 상대방은 본인에게 계약 내용에 따른 권리를 주장할 수 있습니다 (예: 부동산 매매 계약의 경우, 소유권 이전 청구권).

본인의 과실 책임: 표현대리 제도는 본인의 과실에 기반한 책임입니다. 본인이 대리권 오인 외관 발생에 기여했거나, 그러한 외관을 제거하지 못한 과실이 있는 경우, 거래 안전을 위해 본인에게 책임을 부담시키는 것입니다.

4. 공인중개사 시험 대비 팁

• 표현대리 3가지 유형 완벽 구분: 민법 제125조, 126조, 129조의 요건 및 효과를 정확하게 구분하고 암기해야 합니다. 각 유형별 판례와 예시를 통해 차이점을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
• "선의·무과실" 및 "정당한 이유" 개념 숙지: 표현대리 성립 요건에서 중요한 "선의·무과실" 및 "정당한 이유" 개념을 정확하게 이해해야 합니다. 특히, "정당한 이유" 는 단순히 선의·무과실을 넘어 객관적으로 신뢰할 만한 사정이 존재해야 함을 기억해야 합니다.
• 표현대리 vs. 무권대리 vs. 유권대리 비교: 표현대리, 무권대리, 유권대리의 개념 및 효과를 비교하고, 각 상황별 법적 책임을 명확하게 구분할 수 있어야 합니다.
• 사례 문제 풀이 연습: 기출문제 및 다양한 사례 문제를 통해 표현대리 관련 문제 풀이 능력을 향상시켜야 합니다. 문제에서 제시된 사실관계를 꼼꼼히 분석하고, 표현대리 요건 충족 여부를 판단하는 연습을 해야 합니다.
• 오답노트 활용: 기출문제 풀이 후 오답노트를 통해 틀린 부분을 다시 한번 점검하고, 취약한 부분을 보완해야 합니다.