쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법-'착오에 의한 의사표시'

1. 착오에 의한 의사표시란 무엇일까요? (민법 제109조)

착오에 의한 의사표시란, 표의자가 의사표시를 할 때 마음속으로 생각한 것(내심의 효과의사)과 외부적으로 표현된 것(표시상의 효과의사)이 일치하지 않는 것을 표의자 스스로 모르는 경우를 말합니다. 즉, '잘못 알고' 의사표시를 한 경우라고 생각하시면 됩니다.

쉽게 말해, "나는 A를 사려고 했는데, 실수로 B를 산다고 계약서에 쓴 경우"와 같이, 본인이 의도한 것과 다르게 계약 내용이 체결된 상황을 의미합니다.

 

2. 착오의 유형: 어떤 종류의 착오가 있을까요?

민법에서 중요한 착오의 유형은 크게 두 가지입니다.

 

(1) 중요 부분의 착오 (주관적 중요 + 객관적 중요): 계약 내용의 핵심적인 부분에 대한 착오

• 주관적 중요성: 표의자 본인이 그 착오가 없었더라면 의사표시를 하지 않았을 정도로 중요하게 생각하는 부분
• 객관적 중요성: 일반인도 그 착오가 없었더라면 의사표시를 하지 않았을 정도로 거래상 중요하게 생각하는 부분

이 두 가지 중요성을 모두 충족해야 '중요 부분의 착오'로 인정될 수 있습니다. 중요 부분의 착오에 해당해야 의사표시를 취소할 수 있는 가능성이 생깁니다.

 

2) 동기의 착오: 의사표시를 하게 된 동기의 착오

• 원칙: 동기의 착오는 원칙적으로 중요 부분의 착오가 아닙니다. 즉, 동기의 착오만으로는 의사표시를 취소할 수 없습니다.
• 예외: 그 동기가 표시되어 의사표시의 내용으로 된 경우에는 중요 부분의 착오가 될 수 있습니다. 동기가 표시되었다는 것은 계약 내용 자체에 동기가 명시적으로 드러나거나, 계약 체결 당시 상대방에게 동기를 밝혀서 계약 내용의 일부로 인정받은 경우를 의미합니다.

3. 중요 부분의 착오의 예시

• 토지의 현황, 경계에 대한 착오: 농사를 지으려고 농지인 줄 알고 샀는데, 실제로 하천 부지인 경우
• 목적물의 동일성에 대한 착오: A건물인 줄 알고 샀는데, 실제로는 B건물인 경우
• 당사자의 동일성에 대한 착오: 갑인 줄 알고 계약했는데, 실제로는 을인 경우 (특히 보증 계약에서 중요)
• 법률의 착오: 세금 문제 때문에 특정 법률 규정을 잘못 이해하고 계약한 경우 (일반적으로 중요 부분의 착오로 인정되기 어려움)

4. 중요 부분의 착오가 아닌 예시 (취소 불가능)

• 가격, 시세에 대한 착오: 주식이나 부동산을 비싸게 샀다고 해서 시세 착오를 이유로 계약을 취소할 수는 없습니다. 가격 변동의 위험은 본인이 부담해야 합니다.
• 수량, 면적의 다소 부족: 건물 면적이 계약서에 기재된 것보다 조금 부족하더라도, 사회통념상 용인될 수 있는 정도의 부족이라면 중요 부분의 착오로 인정되지 않을 수 있습니다.

5. '중대한 과실' 이 없어야 취소 가능 (민법 제109조 제1항 단서)

중요 부분의 착오가 있더라도, 표의자에게 **'중대한 과실'**이 있다면 의사표시를 취소할 수 없습니다. 중대한 과실이란, 보통 일반인에게 요구되는 주의 의무를 현저히 결여한 경우를 말합니다. 쉽게 말해, "조금만 주의했더라면 착오를 피할 수 있었는데, 너무나 부주의해서 착오에 빠진 경우"입니다.

• 예시: 공인중개사를 통하지 않고 토지를 거래하면서, 토지대장이나 등기부등본도 확인하지 않고 맹지인 줄 모르고 산 경우 (대법원 1993.10.12. 선고 93다21570 판결)

6. 착오 취소의 효과

착오에 의한 의사표시를 적법하게 취소하면, 그 의사표시는 처음부터 무효가 됩니다. (소급효) 따라서 계약은 없었던 것으로 되고, 계약 이전의 상태로 되돌려야 합니다. (원상회복의무)

 

7. 착오 관련 중요 판례 소개

 

(1) 대법원 1993.10.12. 선고 93다21570 판결 (맹지 매수 사건)

• 사건 개요: 매수인이 공인중개사를 통하지 않고 토지를 매수하면서, 토지대장이나 등기부등본을 확인하지 않아 맹지(도로와 연결되지 않은 토지)임을 착오로 알지 못하고 매수한 경우.
• 판결 요지: 매수인의 착오는 중요 부분의 착오에 해당하지만, 매수인에게 중대한 과실이 있으므로 취소할 수 없다.

 

(2) 대법원 2000.5.12. 선고 99다55701 판결 (가압류 등기 착오 사건)

• 사건 개요: 토지 매매 계약 체결 후, 토지에 가압류 등기가 되어 있는 것을 매수인이 뒤늦게 안 경우. 매도인은 계약 당시 가압류 등기 사실을 알리지 않았음.
• 판결 요지: 가압류 등기는 토지의 사용, 수익, 처분을 제한하는 것으로 매매 계약의 중요 부분에 해당하며, 매수인은 가압류 등기 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이므로 중요 부분의 착오에 해당한다. 매수인에게 중대한 과실이 있다고 볼 수 없으므로 취소할 수 있다.

 

(3) 대법원 2008.12.18. 선고 2008다65967 판결 (상가 점포 임대차 사건 - 동기의 착오)

• 사건 개요: 임차인이 상가 점포를 임차하면서, '분양사무실'로 사용할 수 있을 것이라고 믿고 임대차 계약을 체결했지만, 실제로는 '분양사무실' 용도로 사용할 수 없었던 경우. 임대차 계약서에는 용도 제한에 대한 내용이 없었지만, 임차인은 임대인에게 '분양사무실' 용도로 사용하겠다는 의사를 밝힘.
• 판결 요지: 임차인의 동기(분양사무실로 사용)가 임대인에게 표시되었고, 임대인도 이를 알고 계약을 체결했으므로, 동기의 착오가 중요 부분의 착오에 해당한다. 임차인에게 중대한 과실이 있다고 볼 수 없으므로 취소할 수 있다.

 

 

8. 착오에 의한 의사표시, 이것만 기억하세요!

• 중요 부분의 착오 + 중대한 과실 X => 취소 O
• 동기의 착오: 표시되면 중요 부분의 착오 O (예외)
• 가격, 시세 착오: 원칙적으로 중요 부분의 착오 X
• 중대한 과실 있으면: 취소 X
• 취소 효과: 소급적 무효

9 추가 학습 팁

• 민법 조문 (제109조) 꼼꼼히 읽기: 법 조문은 기본 중의 기본입니다.
• 다양한 판례 찾아보기: 최신 판례, 공인중개사 시험에 자주 나오는 판례 위주로 학습하세요.
• 기출문제 반복 풀이: 실제 시험 유형에 익숙해지고, 문제 해결 능력을 키울 수 있습니다.
• 사례 문제 연습: 다양한 사례를 통해 착오 법리를 적용하는 연습을 하세요.

마무리

'착오에 의한 의사표시'는 민법에서 중요한 개념이며, 공인중개사 시험에도 자주 출제되는 부분입니다. 오늘 설명해 드린 내용과 예시, 판례, 기출문제를 통해 확실하게 이해하고, 시험에서 좋은 결과 있으시길 바랍니다!