쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 -'과실취득권'

1. 민법 제201조 조문 및 핵심 내용

먼저, 민법 제201조 조문을 함께 살펴보겠습니다.

민법 제201조 (점유자와 과실) ① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다. ② 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며, 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. ③ 전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에게 준용한다.

핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

• 선의의 점유자: 점유물의 과실을 취득합니다. 즉, 과실은 선의 점유자의 소유가 됩니다.
• 악의의 점유자: 수취한 과실을 반환해야 합니다. 이미 소비했거나 과실로 훼손/수취하지 못했다면 대가를 보상해야 합니다.
• 폭력 또는 은비에 의한 점유자: 악의의 점유자와 동일하게 취급됩니다.

간단히 말해, '착한 점유자(선의)'는 과실을 가져가고, '나쁜 점유자(악의, 폭력/은비)'는 과실을 돌려줘야 한다'는 내용입니다.

 

2. 핵심 용어 해설: '선의의 점유자', '악의의 점유자', '과실'

민법 제201조를 정확히 이해하기 위해서는 핵심 용어들의 의미를 명확히 알아야 합니다.

• 선의의 점유자 (善意의 占有者): 자신에게 점유할 권리가 있다고 믿고 점유하는 자를 의미합니다. 여기서 '선의'는 '모른다'는 뜻으로, 자신이 점유할 권리가 없다는 사실을 모르는 점유자를 말합니다. 선의 점유는 다시 과실 없는 선의 점유 (무과실 선의 점유) 와 과실 있는 선의 점유 (유과실 선의 점유) 로 나눌 수 있습니다. 민법 제201조에서 말하는 '선의의 점유자'는 특별한 언급이 없는 한, 과실 유무를 묻지 않는 선의 점유를 의미합니다.
  • 예시:
    • A는 유효한 매매계약이라고 믿고 부동산을 매수하여 점유했습니다. 하지만 나중에 매매계약이 무효였던 것으로 밝혀졌습니다. A는 매매계약이 유효하다고 믿었으므로 선의의 점유자입니다.
    • A는 상속을 통해 부동산을 취득했다고 믿고 점유했습니다. 하지만 나중에 유효한 유언장이 발견되어 A가 상속인이 아니었던 것으로 밝혀졌습니다. A는 상속으로 취득했다고 믿었으므로 선의의 점유자입니다.
• 악의의 점유자 (惡意의 占有者): 자신에게 점유할 권리가 없다는 것을 알면서 점유하는 자를 의미합니다. '악의'는 '알고 있다'는 뜻으로, 자신이 점유할 권리가 없다는 사실을 알면서도 점유하는 점유자를 말합니다.
  • 예시:
    • A는 B의 토지인 줄 알면서 무단으로 건물을 짓고 토지를 점유했습니다. A는 자신이 점유할 권리가 없다는 것을 알면서 점유했으므로 악의의 점유자입니다.
    • A는 임대차 계약 기간이 끝났음에도 불구하고 B의 건물에서 나가라는 요구를 받았음에도 불구하고 계속해서 건물을 점유하고 있습니다. A는 자신이 점유할 권리가 없다는 것을 알면서 점유했으므로 악의의 점유자입니다.
    • 도둑이 훔친 물건을 점유하는 경우, 훔친 물건이라는 것을 알고 점유하므로 악의의 점유자입니다.
• 과실 (果實): 여기서 '과실'은 나무에서 열리는 사과, 배와 같은 열매를 의미하는 것이 아니라, 법률 용어로서 점유물의 사용으로 인해 얻는 수익을 의미합니다. 과실은 다시 천연과실과 법정과실로 나뉩니다.
  • 천연과실 (天然果實): 물건의 용법에 따라 자연적으로 수취되는 산출물입니다. (민법 제102조 제1항)
    • 예시: 사과나무에서 열리는 사과, 젖소에서 짜내는 우유, 논에서 수확하는 쌀, 과수원에서 수확하는 과일, 양식장에서 잡는 물고기 등
  • 법정과실 (法定果實): 물건의 사용 대가로 법률 규정 또는 계약에 의해 수취되는 금전 기타의 물건입니다. (민법 제102조 제2항)
    • 예시: 건물 임대료 (건물 사용의 대가), 토지 임대료 (토지 사용의 대가), 돈에 대한 이자 (돈 사용의 대가), 예금 이자, 주식 배당금 등

3. 선의의 점유자의 과실취득권 (민법 제201조 제1항)

 

민법 제201조 제1항은 "선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다" 고 규정합니다. 이는 선의의 점유자는 점유물로부터 발생하는 천연과실과 법정과실을 정당하게 취득하여 자신의 소유로 할 수 있다는 의미입니다.

 

예시 1: 선의 점유자의 과수원 과실 취득

A는 유효한 매매계약이라고 믿고 B로부터 과수원을 매수하여 선의로 점유하고 있습니다. 과수원에서 사과가 열려 A가 수확했습니다. 나중에 매매계약이 무효였던 것으로 밝혀졌더라도, A는 선의의 점유자로서 이미 수확한 사과 (천연과실) 에 대한 정당한 소유권을 주장할 수 있습니다. A는 수확한 사과를 B에게 반환할 필요가 없습니다.

 

예시 2: 선의 점유자의 건물 임대료 취득

A는 유효한 임대차계약이라고 믿고 B로부터 건물을 임차하여 선의로 점유하고 있습니다. A는 건물을 다시 C에게 전대하고 매달 임대료를 받고 있습니다. 나중에 임대차 계약이 무효였던 것으로 밝혀졌더라도, A는 선의의 점유자로서 이미 수취한 임대료 (법정과실) 에 대한 정당한 소유권을 주장할 수 있습니다. A는 수취한 임대료를 B에게 반환할 필요가 없습니다.

핵심: 선의의 점유자는 점유 기간 동안 점유물에서 발생한 과실을 정당하게 취득하여 자신의 이익으로 사용할 수 있습니다. 이는 선의의 점유자를 보호하고, 법적 안정성을 확보하기 위한 규정입니다.

 

4. 악의의 점유자의 과실 반환 의무 및 대가 보상 의무 (민법 제201조 제2항)

민법 제201조 제2항은 "악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며, 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다" 고 규정합니다. 이는 악의의 점유자는 점유물로부터 발생하는 과실을 부당이득으로 취득한 것이므로, 원래 소유자에게 반환해야 할 의무가 있다는 의미입니다.

 

예시 3: 악의 점유자의 토지 임대료 반환

A는 B의 토지인 줄 알면서 무단으로 토지를 점유하고, C에게 토지를 임대하여 매달 임대료를 받고 있습니다. A는 악의의 점유자이므로, 토지에서 발생한 임대료 (법정과실) 를 부당이득으로 취득한 것입니다. 따라서 A는 토지 소유자인 B에게 이미 수취한 임대료를 반환해야 합니다.

 

예시 4: 악의 점유자의 과실 소비 시 대가 보상

A는 B의 과수원인 줄 알면서 무단으로 과수원을 점유하고, 열린 사과를 모두 수확하여 소비 (먹거나 팔거나 함) 했습니다. A는 악의의 점유자이므로, 수확한 사과 (천연과실) 를 부당이득으로 취득한 것입니다. 이미 사과를 소비하여 반환할 수 없으므로, A는 사과에 대한 대가 (시가 상당액) 를 B에게 보상해야 합니다.

 

예시 5: 악의 점유자의 과실 수취 소홀 시 대가 보상

A는 B의 토지인 줄 알면서 무단으로 토지를 점유했지만, 관리를 소홀히 하여 토지에서 열린 과일을 제대로 수확하지 못하고 썩혀 버렸습니다 (과실로 인하여 수취하지 못함). A는 악의의 점유자로서 과실을 수취하여 반환할 의무가 있음에도 불구하고, 과실로 인해 수취하지 못했으므로, 수확하지 못한 과일에 대한 대가 (수확 가능했던 과일의 시가 상당액) 를 B에게 보상해야 합니다.  

 

핵심: 악의의 점유자는 점유물에서 발생하는 과실을 부당하게 취득한 것이므로, 원칙적으로 반환해야 하며, 반환이 불가능한 경우에는 대가를 보상해야 합니다. 이는 진정한 권리자를 보호하고, 불법 점유자에게 부당한 이득을 얻지 못하게 하기 위한 규정입니다.

 

5. 폭력 또는 은비에 의한 점유자의 과실 관계 (민법 제201조 제3항)

민법 제201조 제3항은 "전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에게 준용한다" 고 규정합니다. 이는 폭력 또는 은비 (숨어서 하는 점유) 에 의해 점유를 개시한 점유자는 악의의 점유자와 동일하게 취급하여 과실에 대한 책임을 묻겠다는 의미입니다.

• 폭력에 의한 점유: 폭행, 협박 등 폭력적인 방법으로 점유를 시작하는 경우 (예: 강제로 문을 열고 집에 들어가 점유하는 경우)
• 은비에 의한 점유: 숨어서, 몰래 점유를 시작하는 경우 (예: 남의 땅에 몰래 가건물을 짓고 점유하는 경우)

폭력 또는 은비에 의한 점유는 점유 개시부터 불법성이 매우 강하므로, 선의의 점유자와 같이 과실취득권을 인정할 수 없고, 악의의 점유자와 동일하게 과실 반환 및 대가 보상 책임을 지게 됩니다.

 

6. 민법 제201조 관련 중요 판례

• 대법원 1993.12.28. 선고 93다28928 판결: "선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 소 제기 시부터 악의의 점유자로 간주된다."
  • 판례의 의미: 선의의 점유자도 소송에서 패소하면, 소송 제기 시점부터는 더 이상 선의 점유자로 인정되지 않고 악의의 점유자로 전환됩니다. 따라서 소송 제기 시점 이후부터는 과실을 취득할 수 없고, 오히려 수취한 과실을 반환해야 할 의무를 지게 됩니다. 소송 진행 중에도 과실 관리에 주의해야 함을 강조합니다.
• 대법원 2001.5.8. 선고 99다63355 판결: "점유자가 점유물로부터 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 경우에 그 이익을 보유할 법률상 원인이 없는 한, 점유자는 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것으로 부당이득을 반환할 의무가 있다."
  • 판례의 의미: 점유자가 점유물로부터 이익을 얻었지만, 그 이익을 보유할 법률상 원인이 없다면 (예: 악의의 점유자가 과실을 취득한 경우), 부당이득반환 의무를 진다는 일반적인 법리 (부당이득법) 를 확인하는 판례입니다. 민법 제201조는 부당이득법의 특별 규정으로 이해할 수 있습니다.
• 대법원 2018.5.17. 선고 2017다292393 판결: "점유자가 점유물에 대하여 필요비를 지출한 경우, 점유자가 선의이든 악의이든, 자주점유이든 타주점유이든 불문하고 회복자에게 필요비 상환을 청구할 수 있다."
  • 판례의 의미: 점유자의 비용상환청구권 (민법 제203조) 중 필요비 상환청구권은 점유자의 점유 태양 (선의/악의, 자주/타주) 에 관계없이 인정됩니다. 선의의 점유자는 과실취득권을 가지지만, 필요비는 선의, 악의 점유자 모두에게 인정된다는 점을 구별해야 합니다.