쉽게 풀어쓰는 공인중개사 민법 -'승역지' '요역지' '용수지역권' 용어 설명

지역권은 타인의 토지를 자신의 토지 편익을 위해 이용하는 권리입니다. 쉽게 말해, 내 땅의 가치나 이용 효율성을 높이기 위해 다른 사람의 땅을 빌려 쓰는 권리라고 생각할 수 있습니다. 지역권은 물권이기 때문에 등기를 통해 설정되며, 설정되면 토지 소유자가 바뀌더라도 계속해서 권리를 행사할 수 있습니다.

지역권과 관련된 주요 용어인 승역지, 요역지, 그리고 지역권의 종류 중 하나인 용수 지역권을 예시를 들어 자세하게 설명해 드리겠습니다.

 

1. 승역지 (承役地) - Servient Land (부담하는 땅)

• 정의: 승역지는 지역권 설정으로 인해 편익을 제공해야 하는 토지, 즉 지역권의 부담을 지는 토지를 의미합니다. 다른 토지 (요역지)의 편익을 위해 사용이 제한되거나 허용되는 땅입니다.
• 핵심: 승역지는 "주는" 땅, "봉사하는" 땅, "희생하는" 땅이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 요역지의 편익을 위해 자신의 토지 이용에 제약을 받는 토지입니다.
• 예시 1: 통행 지역권설명: * 승역지: 을의 토지 (통행로로 제공되는 토지). 을의 토지는 갑의 토지 (요역지)의 편익을 위해 통행로로 사용되는 부담을 지게 됩니다. 을은 자신의 토지이지만, 갑이 통행하는 것을 막을 수 없으며, 통행에 방해되는 행위를 해서도 안 됩니다. * 요역지: 갑의 토지 (맹지). 갑의 토지는 을의 토지 (승역지)를 통해 공로로 통행할 수 있는 편익을 얻습니다.
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• 상황: 갑(요역지 소유자)의 토지는 맹지(도로와 접하지 않은 땅)라서 공로(公共路, 공공 도로)로 나가려면 반드시 을(승역지 소유자)의 토지를 지나가야 합니다. 갑은 자신의 토지 편익을 위해 을의 토지에 통행 지역권을 설정하기로 을과 합의했습니다.
• 예시 2: 조망 지역권설명: * 승역지: 정의 토지 (건축 높이가 제한되는 토지). 정의 토지는 병 호텔 (요역지)의 조망 확보를 위해 건축 높이가 제한되는 부담을 지게 됩니다. 정은 자신의 토지이지만, 지역권 설정 계약에서 정한 높이 이상으로 건물을 지을 수 없습니다. * 요역지: 병의 호텔 토지. 병 호텔 토지는 정의 토지 (승역지)로 인해 바다 전망을 확보하는 편익을 얻습니다.
• 상황: 병(요역지 소유자)의 호텔은 아름다운 바다 전망이 핵심 경쟁력입니다. 그런데 인접한 정(승역지 소유자)의 토지에 높은 건물이 들어설 경우 병 호텔의 바다 전망이 가려질 위기에 처했습니다. 병은 정과 협의하여 정의 토지에 건물을 높게 짓지 못하도록 하는 조망 지역권을 설정했습니다.
• 핵심 정리: 승역지는 지역권 설정으로 인해 "제한", "부담", "희생" 되는 토지입니다. 주로 요역지의 편익을 위해 사용 방법이나 이용 범위에 제약을 받습니다.

2. 요역지 (要役地) - Dominant Land (편익을 받는 땅)

• 정의: 요역지는 지역권 설정으로 인해 편익을 받는 토지, 즉 지역권의 이익을 누리는 토지를 의미합니다. 승역지의 지역권 설정을 통해 자신의 토지 가치나 이용 효율성이 높아지는 땅입니다.
• 핵심: 요역지는 "얻는" 땅, "이익을 보는" 땅, "수혜를 입는" 땅이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 승역지의 희생으로 자신의 토지가 더욱 편리하고 가치 있게 되는 토지입니다.
• 예시 (위의 통행 지역권, 조망 지역권 예시 재활용):
  • 통행 지역권 예시: 갑의 토지 (맹지)가 요역지, 을의 토지가 승역지입니다. 갑의 토지는 을의 토지를 통행로로 이용하는 편익을 얻어 공로로 쉽게 접근할 수 있게 됩니다.
  • 조망 지역권 예시: 병의 호텔 토지가 요역지, 정의 토지가 승역지입니다. 병의 호텔 토지는 정의 토지의 건축 제한을 통해 아름다운 바다 전망을 유지하는 편익을 얻어 호텔 경쟁력을 높일 수 있습니다.
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• 핵심 정리: 요역지는 지역권 설정으로 인해 "편익", "이익", "혜택" 을 얻는 토지입니다. 주로 승역지의 제공으로 인해 토지 이용의 편리성이 증가하거나 가치가 상승합니다.

3. 용수 지역권 (用水 地役權) - Water Easement (물을 사용하는 지역권)

• 정의: 용수 지역권은 요역지가 승역지로부터 물을 끌어와 사용하거나, 승역지에서 용수 (用水, 물 사용) 와 관련된 특정 행위를 할 수 있도록 설정하는 지역권입니다. 생활 용수, 농업 용수, 공업 용수 등 다양한 목적으로 설정될 수 있습니다.
• 핵심: 용수 지역권은 "물" 과 관련된 특별한 지역권입니다. 물을 얻기 어려운 지역이나, 특정 용도로 물이 필요한 경우 유용하게 활용됩니다.
• 예시 1: 우물물 용수 지역권설명: * 승역지: 기의 토지 (우물이 있는 토지). 기의 토지는 무의 밭 (요역지)에 우물물을 제공하는 부담을 지게 됩니다. 기는 자신의 우물이지만, 무가 용수 지역권에 따라 물을 사용하는 것을 막을 수 없습니다. * 요역지: 무의 밭 (물이 부족한 밭). 무의 밭은 기의 토지 (승역지) 우물에서 물을 끌어다 농업 용수로 사용할 수 있는 편익을 얻습니다.
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• 상황: 무(요역지 소유자)의 밭은 물이 부족하여 농작물 재배에 어려움을 겪고 있습니다. 다행히 인접한 기(승역지 소유자)의 토지에는 풍부한 우물이 있습니다. 무는 기와 협의하여 기의 토지 우물에서 물을 끌어다 자신의 밭에 농업 용수로 사용할 수 있는 용수 지역권을 설정했습니다.
• 예시 2: 수로 용수 지역권설명: * 승역지: 신의 토지 (수로 설치가 허용되는 토지). 신의 토지는 경의 공장 (요역지)에 수로를 설치하도록 허용하는 부담을 지게 됩니다. 신은 자신의 토지이지만, 경이 수로를 설치하고 유지 관리하는 것을 막을 수 없으며, 수로 설치 및 사용에 방해되는 행위를 해서도 안 됩니다. * 요역지: 경의 공장 토지. 경의 공장 토지는 신의 토지 (승역지)를 통해 수로를 설치하고 하천에서 공업 용수를 공급받는 편익을 얻습니다.
• 상황: 경(요역지 소유자)의 공장은 생산 공정에 많은 공업 용수가 필요합니다. 가까운 곳에 하천이 있지만, 경의 공장까지 수로를 설치하려면 신(승역지 소유자)의 토지를 지나가야 합니다. 경은 신과 협의하여 신의 토지에 수로를 설치하고 하천에서 물을 끌어다 쓸 수 있는 용수 지역권을 설정했습니다.
• 핵심 정리: 용수 지역권은 "물 사용" 과 관련된 편익을 요역지에 제공하는 지역권입니다. 승역지는 요역지가 물을 사용할 수 있도록 용수를 제공하거나 용수 시설 설치를 허용하는 부담을 집니다.

요약:

용어정의특징예시

승역지 (承役地)	지역권의 부담을 지는 토지	요역지의 편익을 위해 사용 제한, 부담, 희생	통행 지역권: 통행로 제공 토지, 조망 지역권: 건축 제한 토지, 용수 지역권: 우물/수로 제공 토지
요역지 (要役地)	지역권의 편익을 받는 토지	승역지 덕분에 편익, 이익, 혜택 획득	통행 지역권: 맹지, 조망 지역권: 호텔, 용수 지역권: 물 부족 밭/공장
용수 지역권 (用水 地役權)	물 사용과 관련된 지역권	물 공급, 용수 시설 설치 등 물 사용 편익 제공	우물물 용수 지역권: 우물 제공 토지, 수로 용수 지역권: 수로 설치 허용 토지